20220521-天风证券-宏观专题_房地产放松有没有用__7页_667kb

报告摘要

本文分析了2022年3月以来中国二线城市放松“四限”政策（限购、限贷、限售、限价）对房地产市场的影响。重点在于区分疫情封控对销售数据的影响，以判断放松政策是否有效。

政策放松阶段
- 2021年9月：金融信贷政策放松，为后续政策铺垫。
- 2022年3月：二线城市自下而上自主放松“四限”政策，尤其以郑州为代表。
- 2022年4月：政治局会议支持地方因城施策，放松政策进一步扩大，更多城市跟进。
房地产对经济的重要性
- 房地产投资完成额占名义GDP的13.5%，对服务业和消费的带动效应使整体影响超过20%。
- 2022年1-4月房地产开发投资同比-2.7%，新开工面积同比-26.3%，为历史最低水平。
- 房地产需求下行压力大，叠加疫情冲击，政策效果存在不确定性。
政策放松效果分析
- 样本1（无疫情封控城市）：多数城市销售面积同比增速出现反弹，如宁波、兰州、佛山、福州、东莞等。
- 样本2（有疫情封控城市）：4月销售面积同比增速全部下滑，疫情封控对销售数据影响显著。
- 样本3（全国城市）：全国房价数据有所改善，一线城市房价连续4个月环比上涨，二线和三线房价环比跌幅收窄。
政策效果展望
- 若下半年疫情封控减少，房地产销售面积同比增速有望回升，房价环比增速转正。
- 若销售数据在年中前后企稳，叠加供给侧纾困政策，房地产投资增速有望在下半年企稳，对经济稳增长和市场信心重建意义重大。

放松“四限”政策的城市：
- 3月：郑州、宁波、青岛、福州、昆明、沈阳、广西、哈尔滨
- 4月：南京、苏州、无锡、佛山、东莞、贵阳、兰州、秦皇岛
疫情封控影响：
- 3-4月有80个地级市出现不同程度的封控，管控区域占全国GDP的16%。
- 郑州、苏州、无锡、南京、沈阳、哈尔滨、秦皇岛（抚宁区）、天津、西安为受疫情封控影响的放松城市。
销售与房价数据：
- 4月全国商品房销售面积累计同比-20.9%，克而瑞百强房企销售金额同比-59.0%，30城成交同比-54%。
- 5月前半月销售同比-50.6%，显示企稳迹象。
- 一线城市房价连续4个月环比上涨，二线城市房价环比跌幅收窄。
历史规律与预期：
- 房地产投资增速在销售企稳和政策支持下有望在下半年企稳。
- 若疫情常态化检测能降低封控概率，房地产市场复苏预期增强。