20180415-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_重视一线城市销量的筑底回暖_关注海南区域性主题升温_38页_2mb

招商房地产行业策略与市场分析总结

核心内容概述

招商证券近期对房地产行业进行了详细分析，重点强调了一线城市销量的筑底回暖以及海南区域性主题升温的市场趋势。此外，还对房地产行业整体表现、供需关系、政策变化及估值情况进行了梳理。

主要观点与关键信息

1. 房地产销售与政策底、利率底的关系

• 全国销售数据：预计3月份单月同比将出现负增长，但整体销售数据可能在6、7月份见底，未来将出现筑底回暖趋势。
• 一线城市引领：一线城市销售数据已于去年下半年进入底部区间，部分城市价格出现补跌，但销量已开始趋稳回升。预计北京和上海将在未来1-2个月内出现类似数据变化。
• 资本市场关注点：投资者应更关注一线和部分二线城市的销售改善，而非全局数据的下滑。政策底和利率底可能提前于销量底出现，利率底将是地产股超额收益的重要信号。
• 政策影响：政策的动态变化会释放被压制的真实需求，如社保延长等。

2. 海南房地产市场区域性升温

• 政策导向：海南的《关于支持海南全面深化改革开发的指导意见》强调产业发展，特别是赛马和竞猜型体育彩票，这些产业将带来财政收入和衍生效应。
• 财政影响：海南财政收入不足，赛马和彩票等产业将改善财政状况，促进房地产市场健康发展。
• 政策调控：海南在3月份升级了限售限购政策，包括社保年限从3年升至5年，5年限售等，旨在提高土地利用效率和降低市场波动风险。
• 市场预期：政府的政策导向积极，未来海南房地产市场将从正常健康的角度发展。

3. 房地产市场供需关系分析

• 一手房市场：
  • 供给：3月重点城市推盘量小幅回升，但整体库存去化周期仍处于回升通道，一线城市去化周期升至12月左右。
  • 需求：4月7日至13日，57城一手房销量环比上升22%，其中一线城市销量环比上升5%，二线城市上升16%，三四线城市上升30%。
  • 销量趋势：4月单月同比降幅为-43%，一线城市为-31%，二线城市为-53%，三四线城市为-37%。
• 二手房市场：
  • 需求：19城二手房销量环比上升，其中北京、深圳、杭州、南京等城市表现突出。
  • 价格变化：70城房价同比在2月见顶回落，一线城市最先回落，三四线城市最滞后。

4. 土地市场动态

• 土地供应：3月住宅类土地供应同比增速为15%，一线城市住宅类占比为38%，二线城市为53%。
• 土地成交：3月住宅类土地成交面积与供应背离，小幅回落。一线和二线城市成交面积下降，三线城市略回升。
• 楼面均价与溢价率：楼面均价自2016年9月见顶后持续回落，3月溢价率维持低位，一线为19%。

5. 房地产行业估值与表现

• PE与PB：房地产板块PE回落至近五年均值的75%，PB降至84%，在周期类行业中排名居中。
• 行业表现：上周房地产板块上涨0.4%，相对沪深300指数持平，排在29个大类行业中的第13位。
• 超额收益：18年1月至4月，房地产板块超额收益有所改善，4月为+1.5%，排在第8位。

配置建议

• 首选标的：高周转叠加低净负债率的一线龙头【万科A】，具备价值创造能力的资源型公司【华侨城A】，以及高性价比的【保利、金地】。
• 关注标的：高周转型二线龙头【阳光城、中南建设】等。
• 其他主题：
  • 租购并举：关注【万科、昆百大】及地方国企如【张江】。
  • Reits相关主题：关注稀缺标的【嘉宝】，估值参照行业空间法的20-35X PE。
  • 多元化转型：关注医美潜在龙头【苏宁环球】及物流地产第二梯队【南山控股】。
  • 央企改革：重点推荐【侨城、保利】及沪深渝等热点地区。

区域市场动态

• 京津冀协同战略：显著提高区域平均价值，关注区域型龙头。
• 粤港澳大湾区：【侨城、华发、天健】为中长期价值型标的，【世荣、格力】短期弹性更大。
• 政策变化：各城市陆续出台政策，如北京、广州、深圳等，对房地产市场有积极影响。

数据速览

一手房销量

• 一线城市：销量同比降幅为-31%，环比上升5%。
• 二线城市：销量同比降幅为-53%，环比上升16%。
• 三四线城市：销量同比降幅为-37%，环比上升30%。

二手房销量

• 北京：环比上升54%，同比-12%。
• 深圳：环比上升13%，同比-18%。
• 杭州：环比上升53%，同比-20%。
• 南京：环比上升136%，同比-53%。
• 青岛：环比上升69%，同比-6%。

70城房价同比

• 上涨城市：南充、乌鲁木齐、大连、徐州等。
• 下跌城市：深圳、广州、无锡、北京、合肥等。

总结

招商证券认为，房地产市场正在经历结构性调整，一线城市的销量筑底回暖是重要的积极信号，而海南等区域的政策导向和产业布局也带来了新的增长机会。投资者应关注一线和部分二线城市的销售改善，以及海南等区域的政策红利。同时，房地产板块的估值和表现需结合政策和利率的变化进行综合判断。