20210725-西南证券-房地产行业周报_八部委加强行业治理_地产板块持续超低配_18页_2mb

房地产行业治理与投资分析总结

核心内容概述

近期，我国房地产市场迎来新一轮政策调控，八部委联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，旨在通过三年整治，实现房地产市场秩序明显好转。政策重点聚焦于房地产开发、房屋买卖、住房租赁及物业服务四大领域，提出全面排查、建立台账、部门协同、加大惩处等具体措施，并强调建立长效机制，强化组织与考核，引导舆情。这些政策进一步收紧了房地产金融管理，强化了行业监管，预示着下半年地产资金面将继续紧缩。

与此同时，公募基金在2021年第二季度对地产板块整体仓位持续下调，地产行业持仓比例降至历史最低点，仅为0.9%。然而，部分地产股如新城控股、碧桂园服务及中海物业得到了增持，而万科A、保利地产、金科股份等则面临减持。在基金重仓股中，以宁德时代为代表的“宁组合”受到青睐，超配比例环比增长4.8%，而代表传统权重的“茅组合”则被减持，超配比例环比下降2.5%。

主要观点

政策调控加强

• 八部委联合发文：明确了房地产市场整治的四大重点领域及具体措施，包括全面排查、建立台账、部门协同和加大惩处。
• 地方政策跟进：上海调高房贷利率并收紧赠与政策，全国已有8个城市将赠与纳入限购范围。
• 长效机制建立：强调部省市联动和部门协同，提升信息共享与联合查处力度，同时强化考核和舆论引导。

市场表现

• A股市场：房地产板块整体表现低迷，申万地产板块年初以来下跌12.83%，上周下跌2.30%。
• 港股通内房股：部分内房股表现强势，如SOHO中国、合生创展集团等，但也有部分如中国恒大、易居企业控股等跌幅显著。
• 物业板块：在管面积扩大及增值服务提升推动下，部分物业股如合景悠活、恒大物业等实现净利润翻倍增长。

公募基金配置变化

• 整体仓位小幅上扬：普通股票型基金、偏股混合型基金和灵活配置型基金整体仓位分别环比增长1.6pp、1.0pp、0.4pp。
• 板块偏好变化：公募基金增持电气设备和电子等科技制造行业，同时减持消费和金融地产行业。
• 重点增持个股：新城控股、碧桂园服务、中海物业等被增持，而万科A、保利地产、金科股份等则被减持。

关键信息

投资建议

当前应关注以下五条投资主线：

1. 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
2. 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
3. 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
4. 物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务
5. 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球

风险提示

• 项目交付风险
• 销售回款风险
• 行业政策调控风险

行业数据

• 房地产行业持仓占比：2021Q2仅为0.9%，环比减少0.9pp，处于历史最低水平。
• 行业市盈率TTM：8.38，低于沪深300的14.3。
• 中资离岸债情况：截至7月23日，地产企业离岸债余额占21.9%，7月份净融资额为-15.41亿美元，环比下降25%。

公募基金持仓变化

• 重点增持行业：电气设备（环比增长4.4pp）、电子（环比增长2.3pp）
• 重点减持行业：食品饮料（环比减少2.0pp）、家用电器（环比减少1.8pp）、银行（环比减少1.4pp）
• 重点增持地产股：中海物业、华侨城A、招商蛇口、苏宁环球、中国海外发展、新城控股
• 重点减持地产股：万科A、保利地产、金科股份

个股表现

• 涨幅居前个股：中润资源、万业企业、皇庭国际、西藏城投
• 跌幅居前个股：陆家嘴、浦东金桥、上海临港、奥园美谷
• 交易额靠前个股：万科A、西藏城投、万业企业、保利地产、奥园美谷

公司动态

• 万科A：发行住房租赁专项公司债券，额度不超过30亿元。
• 华夏幸福：因流动性紧张，新增未能如期偿还债务本息63.81亿元，累计达732.20亿元。
• 华侨城A：设立新基金投资科技、文旅等领域。
• 奥园美谷：拟出售部分子公司股权，已签署相关合同。
• 陆家嘴：商业地产抵押贷款资产支持证券发行获批，总额不超过150亿元。

总结

房地产行业在政策调控和市场调整的双重压力下，整体估值处于低位，但部分优质个股表现稳健。公募基金对地产板块配置持续降低，但在物业和文旅等领域仍有增配迹象。投资者应关注政策导向下的结构性机会，尤其是具有稳定现金流和良好管理能力的房企及物管企业。同时，需警惕行业风险，包括项目交付、销售回款及政策变化带来的不确定性。