20230808-国盛证券-REITs二季报及行情点评_如何看近期的公募REITs市场__25页_1mb

公募REITs市场二季报及行情点评总结

核心内容概览

近期公募REITs市场在二季报发布前后呈现明显波动，整体市场情绪因政策利好和部分产品提前发布业绩预告而有所提振，但在季报发布后因表现分化而出现价格分化。特别是可供分配现金流的完成情况成为影响价格的重要因素。市场在季报发布后一周内仍处于短期行情中，而第二周随着市场情绪好转，债性更强的保障房和仓储类REITs表现更为突出。

主要观点

1. 季报行情演进

• 季报发布前两周：市场情绪因FOF基金纳入REITs投资范围及部分产品提前发布经营预告而提振，板块普涨，其中高速板块涨幅居前。
• 季报发布当日：不同REITs表现涨跌互现，板块分化明显，跌幅较大的包括华安张江光大REIT和建信中关村REIT。
• 季报发布后一周：市场仍受季报影响，价格进一步分化。
• 季报发布后第二周：市场情绪好转，保障房和仓储类REITs表现较好。

2. 经营情况分析

• 高速类REITs：表现较弱，仅国金中国铁建高速REIT和华泰江苏交控REIT完成预期，其他产品如华夏越秀高速REIT、平安广州广河REIT等表现不佳。
• 产权类REITs：整体表现优于特许经营权类，保障房和仓储类资产稳定性突出。
• 清洁能源类REITs：表现较好，鹏华深圳能源REIT是表现最好的产品，其二季度售电量和收入均显著增长。
• 生态环保类REITs：中航首钢绿能REIT因北京暴雨影响，需关注后续恢复情况。
• 园区类REITs：表现分化，张江光大REIT和建信中关村REIT出租率未企稳，引发抛盘。

3. 可供分配现金流完成情况

• Q2可供分配现金流完成度：15只REITs超额完成，12只低于预期。保障房和仓储类REITs表现突出，完成度较高。
• H1可供分配现金流完成度：17只REITs超额完成，10只低于预期。中金普洛斯仓储物流REIT和华夏基金华润有巢REIT完成度领先，建信中关村REIT和中航京能光伏REIT完成度较低。
• 派息率：配置盘可结合派息率及IRR进行选择，推荐关注能源类、生态环保类和保障房类REITs。

关键信息

4.1 高速公路类REITs表现

• 平安广州广河REIT：二季度收入同比上升22.59%，环比下降3.44%，可供分配现金流同比下降15.79%。
• 浙商沪杭甬REIT：二季度收入同比上升34.79%，环比下降6.48%，可供分配现金流同比增长44.79%。
• 华夏越秀高速REIT：二季度收入同比上升116.38%，环比下降11.00%，可供分配现金流同比增长114.21%。
• 华夏中国交建REIT：二季度收入环比下降7.51%，可供分配现金流环比下降24.68%。
• 国金中国铁建REIT：二季度收入环比上升8.00%，可供分配现金流环比下降13.95%。

4.2 生态环保类REITs表现

• 中航首钢绿能REIT：因北京暴雨影响，需关注后续恢复进展。
• 富国首创水务REIT：可供分配现金流完成度为69.97%，表现低于预期。

4.3 园区类REITs表现

• 张江光大REIT：出租率未企稳，二季度可供分配现金流完成度为114.87%。
• 建信中关村REIT：出租率环比下降，可供分配现金流完成度为67.75%，引发抛盘。
• 东吴苏园产业REIT：出租率和租金稳中有升，表现较好。

4.4 仓储物流类REITs表现

• 中金普洛斯REIT：可供分配现金流完成度为136.61%，表现领先。
• 红土创新盐田港REIT：出租率维持稳定，表现较好。
• 嘉实京东仓储基础设施REIT：表现尚可，可供分配现金流完成度为101.94%。

4.5 保障性租赁住房类REITs表现

• 华夏北京保障房REIT：出租率较高，表现较好。
• 红土创新深圳安居REIT：出租率稳定，表现较好。
• 中金厦门安居REIT：出租率较高，表现较好。
• 华夏基金华润有巢REIT：出租率高，可供分配现金流完成度为132.27%，表现最佳。

4.6 清洁能源类REITs表现

• 鹏华深圳能源REIT：表现最佳，售电量和收入均显著增长。
• 中信建投国家电投新能源REIT：收入增长与三年平均持平。
• 中航京能光伏REIT：可供分配现金流完成度为47.85%，表现较弱。

风险提示

• 政策不及预期：可能影响市场情绪和资金流入。
• 项目运营超预期：可能导致价格波动。
• 披露口径偏差：可能影响数据解读和投资决策。

后续展望

• 市场情绪在季报发布后有所好转，但增量资金进场有限，后续需观察资金行为。
• 保障房和仓储类REITs因稳定性强，仍具吸引力。
• 配置盘应关注派息率和IRR，推荐能源类、生态环保类和保障房类REITs。