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公募REITs六问六答——年初以来优异表现者再分析总结

核心内容概述

2022年开年以来，各类资产大多表现不佳，但公募REITs却逆势上涨，表现突出。本文从六个方面对公募REITs的表现、收益、流动性、分红、相关性及投资者结构进行分析，并指出其未来发展趋势与潜在风险。

主要观点与关键信息

一、为何年初以来公募REITs表现优异？

• 公募REITs兼具债性和股性，具有防御性特征。
• 符合当前“稳增长”政策导向，受到市场青睐。
• 公募基金通过持有资产支持证券专项计划份额，间接持有项目公司股权，从而突破限制直接投资非上市公司股权。
• 2022年以来，公募REITs平均涨幅为 19.66%，远超股票和债券市场。

二、近期二级市场表现特征

• 从底层资产分类看，收益表现依次为：污染治理 > 产业园 > 仓储物流 > 高速公路，分别上涨 26.23%、24.7%、21.8% 和 7.12%。
• 之前存在“小盘效应”，年后中等规模产品表现更优，但整体仍呈现“规模越大，涨幅越低”的趋势。

三、当前价格下暗含的收益情况

• 6只REITs公布了分红数据，其中产权类REITs年化分红率分别为 3.27% 和 3.45%。
• 与中债中短期票据（AAA）5年平均到期收益率（3.45%）相比，当前分红收益吸引力不高。
• 特许经营权类REITs分红率较高，但因经营权期限影响，分红率对整体收益的参考价值较低。

四、公募REITs与其他资产价格走势相关性

• 11只公募REITs涨跌幅走势独立，与股票和债券的相关度均不高。
• 与主要股指和10年期国债收益相比，相关系数大多集中在 0.2以下。
• 项目之间同步性较高，但尚未与其他资产形成显著相关性，需注意市场波动。

五、REITs投资者分布情况

• 一级市场投资者分为三类：战略投资者配售、网下投资者配售、公众投资者认购。
• 战略投资者为主要投资人，平均占比 67%，其中原始权益人及其关联方占比 20% 以上。
• 网下发售平均占比 23%，公众发售平均占比 9%。
• 战略配售及网下配售部分尚未解禁，公众投资者门槛较低（100元-1000元）。

六、2022年新发情况进展

• 2021年REITs上市表现优异，为2022年扩容奠定了基础。
• 税收三号公告（2022年1月26日）为REITs发行提供税收政策支持，减轻原始权益人税务负担，提升市场吸引力。
• 发改委强调基础设施REITs对新项目投资的拉动作用，预计2022年新发项目将提速。
• 税收政策利好与审核经验提升共同推动市场扩容。

风险提示

• 政策不及预期：相关法律法规和交易所规则可能调整，需关注配套制度建设进展。
• 项目运营超预期：实际现金流可能低于预期，影响基金收益及分红水平。

附：相关研究与图表说明

• 相关研究包括：《固定收益点评：正式稿落地以来，二级资本债变化如何？》等五份报告。
• 文档包含多张图表，展示公募REITs涨幅、收益率与规模关系、分红情况、与其他资产相关性、投资者结构等。

总结

公募REITs作为新兴资产类别，在2022年表现出色，主要受益于其兼具债性和股性的特点及“稳增长”政策支持。尽管当前分红收益吸引力有限，但其独立于股票和债券市场的走势，以及税收政策的利好，预示其未来仍有较大发展潜力。投资者应关注底层资产现金流及估值水平，合理判断投资价值。同时，需警惕政策变动及项目运营风险。