20140408-安信证券-房地产_新房成交环比小幅回升_同比降幅收窄_22页_1mb

房地产行业周报总结（2014年4月8日）

核心内容概述

2014年4月8日，房地产行业整体呈现环比小幅回升、同比大幅下降的趋势。房地产指数上涨2.16%，在28个一级行业中排名第12位。46个城市新房成交面积环比增长2.4%，但同比仍下降23.4%。市场分析认为，当前反弹主要由资金博弈所致，房地产行业已正式进入大调整周期，长期仍不被看好。建议关注京津冀一体化及增发底价高于当前股价的地产股。

主要观点

• 行业整体表现：房地产行业进入大调整周期，市场空间从全国回归一二线城市，资金成本和盈利空间受到挤压。
• 京津冀一体化：华夏幸福、首开股份、金隅股份等企业受益于京津冀一体化，被重点推荐。
• 企业动态：华夏幸福通过并购进一步巩固京津冀战略，销售增长迅猛，预计2014年EPS为3.10元，目标价为37.2元。
• 万科销售：尽管3月销售面积和金额同比下降，但销售增速高于行业平均，一季度销售表现优于行业。
• 保利地产：销售放缓但业绩平稳增长，公司财务状况良好，计划继续扩大投资，维持“增持-A”评级。
• 阳光城：扣非后业绩大幅增长，多元化尝试获得认可，目标价上调至12.87元。
• 市场成交情况：一二线城市新房成交环比略有回升，三线城市继续下降，二手房成交大幅下滑。
• 库存情况：商品住宅库存继续增长，一、二线城市去化周期下降，三线城市明显回升。
• 流动性：央行继续正回购操作，货币市场利率下降，市场资金面有所宽松。

关键信息

新房成交情况

• 全国成交：46个城市新房成交面积484.2万平方米，环比增长2.4%，同比下降23.4%。
• 分城市表现：
  • 一线城市：成交81.7万平方米，同比下降35%，环比增长3.4%。
  • 二线城市：成交303.8万平方米，同比下降19.8%，环比增长9.7%。
  • 三线城市：成交98.6万平方米，同比下降22.5%，环比下降15.7%。
• 同比降幅收窄：整体同比降幅收窄0.2个百分点，但仍显著高于3月平均降幅。

二手房成交情况

• 全国成交：16个城市二手房成交面积101.6万平方米，同比下降72.2%，环比下降4.3%。
• 重点城市表现：
  • 北京：周成交19万平方米，同比下降79.2%，环比下降9.3%。
  • 深圳：周成交9.5万平方米，同比下降72.7%，环比下降6.5%。
  • 二线城市：合计成交70.9万平方米，同比下降68.8%，环比下降2.6%。

库存情况

• 全国库存：26个城市一手房可售套数148.6万套，同比增长18.5%，环比增长6.5%。
• 去化周期：全国平均去化周期为14.1个月，较上周减少0.2个月，较去年同期增加6.5个月。
• 分城市去化周期：
  • 一线城市：7个月，同比增加3.1个月。
  • 二线城市：14.6个月，同比增加6.3个月。
  • 三线城市：24个月，同比增加12.1个月。

流动性

• 央行操作：本周央行进行14天正回购1000亿、28天正回购620亿，合计正回购1620亿，实现资金净回笼620亿。
• 货币市场利率：1天/7天回购利率分别下降1bp和120bp，降至2.73%和3.02%。

推荐股票

行业投资建议

• 投资评级：维持“同步大市-A”投资评级。
• 投资主线：
  • 京津冀一体化：华夏幸福、首开股份、金隅股份。
  • 转型企业：阳光城、华业地产。
• 风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期、再融资受阻。

重点公司点评

华夏幸福

• 销售增长：一季度销售面积和金额分别同比增长21.8%和57.5%。
• 项目拓展：与河北盛宇签订合作框架协议，开发香河县蒋辛屯镇及渠口镇项目，预计委托面积20平方公里。
• 投资建议：买入-A，强烈推荐，预计2014年PE为12X，目标价37.2元。

万科A

• 销售情况：3月单月销售面积和金额分别同比下降4.8%和5.1%，但好于行业平均。
• 拿地情况：一季度拿地明显减速，楼面地价大幅上升。
• 投资建议：维持“增持-A”评级，预计2014-2015年EPS分别为1.74和2.27元，目标价8.70元。

保利地产

• 业绩表现：2013年收入和利润分别同比增长34%和27.4%，EPS为1.51元。
• 财务状况：财务安全性良好，融资渠道进一步拓宽。
• 投资建议：维持“增持-A”评级，预计2014-2015年EPS分别为1.89和2.21元，目标价9.44元。

阳光城

• 业绩增长：2013年营业收入和利润分别同比增长36.5%和16.7%，EPS为0.64元。
• 多元化尝试：计划向智能家居、互联网社区服务延伸，增加医疗健康投资。
• 投资建议：维持“买入-A”评级，预计2014-2015年EPS分别为1.17和1.75元，目标价12.87元。

行业展望

• 长期不看好：基于行业三大拐点已现，房地产行业长期前景不佳。
• 短期机会：在行业调整期，建议关注京津冀一体化及增发底价高于当前股价的地产股。
• 市场趋势：房地产市场整体仍处调整周期，但部分企业凭借区域优势和转型策略可能迎来发展机遇。