20140520-安信证券-房地产_周新房成交环比回升_同比降幅大幅收窄_20页_1mb

房地产行业动态分析总结（2014年5月20日）

核心内容

2014年5月，中国房地产市场出现了一些积极的迹象，主要体现在新房成交环比明显回升，同比降幅收窄。尽管一线城市成交量仍处于下降趋势，但二三线城市成交量同比出现正增长，显示市场在逐步回暖。同时，央行和银监会发布的同业业务监管文件对地产企业融资影响有限，主要出于规范和风险控制的目的。此外，央行召开的金融座谈会强调房贷政策纠偏，优先满足首套房贷款需求，适当降低利率，短期内有助于改善房贷环境，带动地产股阶段性反弹。

主要观点

• 市场反弹：本周申万地产指数上涨2.13%，在23个一级行业中排名第二，显示地产股短期有反弹迹象。
• 房贷政策调整：央行要求优先满足首套房贷款需求，适当降低利率，有助于改善房贷环境，但长期支持尚不明确。
• 市场风险仍存：房地产市场整体仍面临风险，尤其是高杠杆企业，A股中小地产公司估值偏高，建议以白马股为主。
• 数据回升：4月房地产主要数据继续回落，但预计5月推盘量回升，加上去年基数下降，销售同比可能触底回升。

关键信息

成交情况

• 新房成交：46个城市商品住宅周成交面积较上周明显回升，同比降幅缩小至-2.4%。其中，二三线城市同比正增长，一线城市仍降幅较大。
• 一线城市：合计成交53.8万平米，同比-25.8%，环比+14.1%。北京、上海、广州环比增长，但深圳继续下降。
• 二线城市：合计成交301.0万平米，同比+1.8%，环比+17.7%。
• 三线城市：合计成交105.4万平米，同比+2.1%，环比+7.6%。
• 二手房：16个城市二手房周成交面积96.4万平，环比上升15.8%，同比降幅收窄至-14.0%。其中，北京环比增长51.1%，同比上升60.4%。

库存情况

• 整体库存：26个城市一手房可售套数155.2万套，同比+23.7%，环比+0.4%。
• 去化周期：整体去化周期为15.3个月，较上周下降0.1个月，但较去年同期增加4.6个月。
• 分城市：
  • 一线城市库存22.9万套，去化周期9.4个月，同比增加2.7个月。
  • 二线城市库存85.0万套，去化周期15.8个月，同比增加4.8个月。
  • 三线城市库存47.3万套，去化周期20.4个月，同比增加5.3个月。

流动性

• 央行操作：本周央行净投放资金440亿，货币市场利率维持低位。
• 质押式回购利率：1天/7天回购利率分别为2.36%和3.10%，较上周变动+15bp/-7bp。
• 票据利率：票据直贴（珠三角）和转帖利率分别为5.34%和5.04%，较上周变动+24bp/+18bp。

投资建议

• 投资评级：维持行业“同步大市-A”。
• 推荐股票：推荐龙头万科、保利及华夏幸福，认为它们具备较好的基本面和估值优势。
• 风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑、再融资受阻等风险依然存在。

行业表现

• 股市表现：本周上证综指和深证成指分别上涨0.76%和1.11%，申万地产指数上涨2.13%，表现优于多数行业。
• 个股表现：万科A、保利地产、招商地产涨幅居前，而运盛实业、浙江东日、京投银泰等跌幅居前。

地产数据

• 新房成交：周成交面积460万平方米，环比上升14.8%，同比仅下降2.4%。
• 二手房成交：周成交面积96.4万平，环比上升15.8%，同比下降14.0%。
• 土地市场：4月土地成交面积2140万平方米，同比降20.5%，环比升11.0%。成交均价3074元/平米，同比升32.7%，环比升6.6%。
• 房地产投资：前4月房地产投资2.23万亿，同比增16.4%，增速较一季度下降0.4个百分点。

融资与公告

• 融资公告：多家房企发布融资计划，包括世联地产申请综合授信额度、中粮地产授权董事长进行融资等。
• 项目拓展：中洲控股收购股权，金科股份竞得土地，阳光股份收购上海银河宾馆，正和股份与第一储备签订战略合作协议等。
• 其他公告：包括人事变动、股权质押、解质押、风险提示、重大资产重组等。

结论

总体来看，2014年5月房地产市场出现了一些积极的信号，如新房成交回升、房贷政策调整、央行支持等，但市场整体仍处于调整阶段，风险未完全释放，建议投资者关注龙头房企，谨慎对待中小公司。未来房地产市场可能在二季度触底回升，但长期走势仍需观察资金成本和市场风险的释放情况。