20200323-亿翰智库-绿城中国-03900.HK-销售额突破两千亿_未来盈利提升存压_7页_1mb

报告摘要

绿城中国2019年销售及盈利分析总结

核心内容概览

2019年，绿城中国实现全口径销售金额2018亿元，同比增长29%，首次迈入两千亿房企阵营。其中，物业开发销售金额为1354亿元，同比增长34%；权益销售金额为768亿元，同比增长38%。代建业务销售金额同比增长20%，但增速持续下滑，进入盘整期。绿城通过加大收并购力度，有效降低拿地成本，提升土地储备规模。然而，其净利润率仍低于行业平均水平，未来盈利能力提升面临较大压力。

主要观点

销售增长显著：2019年绿城全口径销售额突破2000亿元，为近三年增速最高。权益销售金额增长38%，但权益比仅为57%，处于较低水平。
代建业务增速放缓：代建业务销售金额同比增长20%，但增速较2018年下降8个百分点，且未来可能面临蓝绿双城等同业竞争的冲击。
土储扩张与成本控制：2019年新增土储面积同比增长72%，其中42.09%通过收并购方式获取，显著降低了拿地成本。新增土地平均楼面价为6923元/平方米，低于2018年的11398元/平方米。
盈利压力仍存：2019年绿城实现净利润39.35亿元，同比增长65.7%，但平均净利润率仅为6%，远低于EH50房企的14.80%。主要原因是较高的土地及建筑成本，以及较高的企业所得税税率（31.8%）。
“绿城+”板块发展：绿城通过拓展增量业务和构建生活服务平台，丰富“绿城+”板块内涵，包括建筑科技、未来社区、商业运营、养老服务等，未来有望成为新的增长点。

关键信息

一、销售业绩

全口径销售额：2018亿元，同比增长29%。
物业开发销售：1354亿元，同比增长34%。
权益销售：768亿元，同比增长38%。
销售均价：25936元/平方米，较2018年略有上升。
一二线城市销售占比：75%。
单盘销售超30亿元的项目：9个，其中西安全运村、杭州晓风印月销售金额超60亿元。

二、土地储备与拿地策略

土地储备项目：142个，总建筑面积3873万平方米，同比增长19%。
新增土储面积：1236万平方米，同比增长72%。
收并购拿地：2019年新增土储中，收并购占比42.09%，货值达858亿元，同比增长332%。
收并购区域分布：长三角地区占比约51%，平均拿地成本2855元/平方米，远低于整体新增土地平均楼面价。
土储权益占比：2019年权益总建筑面积为2240万平方米，权益占比58%。

三、盈利状况

营业收入：615.93亿元，同比增长2.1%。
净利润：39.35亿元，同比增长65.7%。
股东应占利润：24.80亿元，同比增长147.3%。
毛利润率：25.4%，低于行业平均水平（32.61%）。
物业销售毛利率：24.8%，较2018年增长3.5个百分点。
净利润率：6%，低于EH50房企平均净利润率（14.80%）。
净利润率下降原因：
- 企业所得税实际税率31.8%，高于法定税率25%。
- 资产减值计提与拨回共计13.76亿元。

四、“绿城+”板块发展

建筑科技：推出“极爱”品牌，提供全屋装配式解决方案，实现20天设计、25天营造。
未来社区：推进旧改项目，如南浔未来社区，优化房屋4S、商业运营、养老服务、智慧园区等业务。
商业运营：采用“街商+大商”一体化模式，签约好街9条，社区商业运营面积超12.5万平方米。
养老服务：合同规模突破1700万元，推进高端会员制养老与社区养老项目。
房屋4S服务：助力客诉总量同比下降36.9%。

未来展望

绿城中国在2019年实现了销售与土储的快速增长，但盈利水平仍低于行业平均水平。未来，绿城需在提升盈利能力、控制成本、应对同业竞争等方面持续发力。同时，通过“绿城+”板块的多元化发展，有望实现业务结构优化与新增长点的培育。

研究团队

于小雨（rain_yxy）
王玲（w18705580201）
徐鹏（17601350466）
吴琼（shz-wu）

标题	发布时间
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