20220325-浙商证券-龙湖集团-00960.HK-龙湖集团2021年报点评报告_六大航道协同发展_轻重并举把握增长动能_8页_909kb

龙湖集团2021年业绩及投资分析总结

核心内容

龙湖集团在2021年实现了稳健的业绩增长，营业收入达2233.8亿元，同比增长21.09%。公司积极拓展业务，强化核心板块，尤其在物业投资和物业管理方面表现突出，为公司未来增长提供了新动能。

主要观点

1. 业绩表现

• 营业收入：2021年实现2233.8亿元，同比增长21.09%。
• 物业发展业务：实现收入2045.5亿元，同比增长19.6%，毛利率20.3%。
• 物业投资业务：实现收入104.1亿元，同比增长37.5%，毛利率59.1%。
• 物业管理及其他业务：实现收入129.8亿元，同比增长64.4%，毛利率20.3%。
• 全口径收入：物业管理板块实现104亿元，管理面积达2.64亿平方米，业主满意度连续十三年超过90%。

2. 销售情况

• 合同销售额：2021年实现2900.9亿元，同比增长7.2%。
• 销售单价：达到16,975元每平。
• 销售回款率：维持在90%以上。
• 区域分布：长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%，高能级城市合计占据97%的销售额。

3. 土储与扩张

• 新增土储：2021年新增122幅地块，新增土储总建面2355万平，平均成本6485元每平。
• 总土储：截至2021年，公司总土储合计7354万平，其中环渤海、西部、长三角、华中及华南地区分别占比32.4%、25.1%、18.1%、13.3%及11.1%。
• 权益土储：达到5047万平，平均成本5251元每平。
• 城市覆盖：业务遍布环渤海、西部、长三角、华南、华中五大城市群的69个城市。

4. 物业投资与轻重并举战略

• 物业投资业务：实现不含税租金收入104.1亿元，同比增长37.5%。
• 商场产品系列：天街、星悦荟、家悦荟已开业建面达594万平，租金收入81.5亿元，出租率97.2%。
• 租赁住房：冠寓已开业10.6万间，租金收入22.3亿元，出租率92.9%。
• 生活服务品牌：推出“龙湖智创生活”和“塘鹅”，分别聚焦空间服务和房屋租售、装修，推动业务多元化。

5. 财务状况

• 平均借贷成本：2021年为4.14%，较2020年下降0.25个百分点，创历史新低。
• 资产负债率：剔除预收账款后为67%，连续六年满足“三道红线”要求。
• 净负债率：46.7%，处于行业较低水平。
• 现金储备：在手现金达885.3亿元，现金短债比6.11倍，流动性良好。

6. 投资建议

• 评级：买入。
• EPS预测：预计2022年每股收益为4.35元。
• 目标价：给予2022年10倍PE，对应目标价53.7港元。
• 逻辑支撑：公司销售额稳步增长，高价值区域土储支撑未来销售扩张，物业投资业务拓展带来新的收入增长点。

关键信息

• 风险提示：政策放松程度不及预期；疫情反复可能影响投资物业运营。
• 可比公司估值：龙湖集团的PE（TTM）为8.02倍，低于行业均值5.34倍，PEG为0.57，估值具备吸引力。
• 盈利预测：预计2022-2024年EPS分别为4.35元、4.98元、5.74元，净利润分别为26437百万元、30273百万元、34902百万元，净利率分别为13.38%、13.13%、13.00%。
• 财务比率：2021年毛利率25.31%，净利率14.20%，ROE为19.09%；预计2022-2024年P/E分别为7.24倍、6.32倍、5.48倍，P/B分别为0.74、0.64、0.56，EV/EBITDA分别为5.48倍、5.32倍、4.35倍。

总结

龙湖集团在2021年展现了良好的增长态势，尤其是在物业投资和物业管理领域。公司具备较强的财务稳健性和市场竞争力，未来增长潜力较大。投资建议为“买入”，目标价为53.7港元，但需关注政策变化及疫情对物业运营的潜在影响。