20211106-亿翰智库-10月房地产行业月报（第40期）_房产税试点工作开展_政策纠偏下_企业信用或回暖_26页_1mb

房产税试点工作开展，政策纠偏下，企业信用或回暖

核心内容

2021年10月，房地产行业在政策试点、纠偏和监管三方面均有所调整。政策试点方面，房地产税改革试点即将铺开，这是房地产市场调控长效机制的重要组成部分，有助于打击居民过度投资行为，减轻政府对土地财政的依赖。政策纠偏方面，金融管理部门对房地产融资管理规则执行进行调整，缓解房企资金压力，但整体融资环境仍趋紧。政策监管方面，部分城市出台供需两端的边际放松政策，但整体调控仍保持趋紧态势，同时加强对开发商销售行为的监管。

主要观点

• 政策试点：房地产税试点启动，有助于引导住房合理消费和土地资源节约利用，是房地产市场调控的重要组成部分。
• 政策纠偏：金融管理部门对房地产融资管理规则进行调整，纠正金融机构过度紧缩行为，但整体融资环境未明显改善。
• 政策监管：部分城市出台宽松政策，如哈尔滨放松预售条件、义乌调整预售政策等，但整体调控仍保持严格，防止市场过快下行。

关键信息

住宅市场表现

• 成交面积：2021年10月，40个城市商品住宅销售面积1637.3万平米，同比下降24.1%，环比下降16.4%。
• 能级分化：一线和普通二线城市成交面积同比跌幅收窄，核心二线城市和三四线城市跌幅扩大。其中，一线和普通二线城市表现相对稳健，三四线城市则因需求不足而持续低迷。
• 去化周期：多数城市去化周期延长，房企为回笼资金增加供应，但市场需求疲软，库存可能继续增长。

土地市场表现

• 供应规模：2021年10月，城市住宅用地供应建筑面积17658.9万平米，同比下降29%，环比下降22%。
• 成交规模：土地成交总建筑面积为7758.8万平米，同比下降62%，环比下降38%。其中，一线城市成交规模同比上升，但核心二线城市和三四线城市成交规模持续下降。
• 溢价率：整体溢价率持续下行，一线及普通二线城市有所回升，但均低于2021年8月前水平。核心二线城市流拍规模同环比上升，反映市场低迷。

企业表现

• 投资：16家典型房企1-10月拿地面积同比下降21.8%，拿地金额同比下降3.0%，为2021年首次下降。房企为保护现金流，投资力度进一步放缓。
• 销售：TOP200房企1-10月累计销售金额同比增长6.8%，但10月单月销售金额同比下降37.9%，连续5月同比下降。购房者观望情绪加重，销售承压。
• 融资：房企境内债和海外债发行规模锐减，净融资额为负，融资形势严峻。其中，国企融资占比上升，民企融资困难。

图表概述

• 图表1：10月政策试点内容，包括征税对象、实施细则等。
• 图表2：10月政策纠偏内容，包括金融机构对房企的支持措施。
• 图表3：10月政策监管内容，包括供需两端的放松与收紧措施。
• 图表4：各能级城市10月商品住宅成交面积情况。
• 图表5：典型城市近半年去化周期情况。
• 图表6：10月土地供应规划建筑面积情况。
• 图表7：10月各能级城市土地成交建筑面积情况。
• 图表8：首批及二批集中供地城市溢价率表现。
• 图表9：10月各能级城市土地成交平均溢价率情况。
• 图表10：10月各能级城市土地成交楼面均价情况。
• 图表11：10月各能级城市土地流拍情况。
• 图表12：16家典型房企1-10月拿地面积及同比。
• 图表13：16家典型房企1-10月拿地金额及同比。
• 图表14：16家房企1-10月成交地块溢价率情况。
• 图表15：16家房企1-10月各能级城市拿地面积及同比。
• 图表16：16家房企1-10月各能级城市拿地金额及同比。
• 图表17：2020年1-10月房企拿地金额城市能级分布。
• 图表18：2021年1-10月房企拿地金额城市能级分布。
• 图表19：2020年1-10月房企拿地面积城市能级分布。
• 图表20：2021年1-10月房企拿地面积城市能级分布。
• 图表21：TOP10房企2021年1-10月销售情况。
• 图表22：不同梯队房企2021年1-10月销售业绩变化情况。
• 图表23：TOP200房企2020年-2021年10月销售总额及同比。
• 图表24：2019年1月至2021年10月房企信用债融资情况。
• 图表25：2019年1月至2021年10月房企海外债融资情况。
• 图表26：E50地产领先指数、恒生指数和沪深300指数的区间涨跌幅。

投资要点总结

• 政策影响：房地产税试点启动，对市场长期稳定有积极作用，短期内可能造成房价波动。
• 融资环境：房企融资环境未明显改善，境内债和海外债发行规模下降，净融资额为负。
• 市场分化：一二线城市市场相对稳定，三四线城市需求疲软，成交低迷。
• 企业压力：房企面临投资、销售、融资三重压力，资金链紧张，需谨慎应对。

结论

2021年10月，房地产行业在政策试点、纠偏和监管三方面均有所调整，但整体仍处于下行趋势。房企面临多重压力，投资和销售表现不佳，融资环境趋紧。政策的调整有助于稳定市场，但短期内难以扭转行业低迷态势。随着房地产税试点的推进，行业长期发展将面临更多挑战。