20211025-西南期货-专题报告_周末房地产税出重磅新闻_全国人大常委会授_8页_367kb

房地产税改革试点专题报告总结

核心内容

2021年10月23日，全国人大常委会通过决议，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。该政策旨在引导住房合理消费、节约土地资源、促进房地产市场平稳健康发展，标志着房地产税立法与改革进入实质性推进阶段。

主要观点

• 房地产税试点启动：国务院将制定试点具体办法，试点地区人民政府制定实施细则。试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。
• 征税对象与范围：试点地区房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。试点初期主要针对多套房及高价住宅。
• 政策导向：房地产税将逐步取代土地财政成为地方政府重要收入来源，推动房地产市场从增量开发向存量运营转变，落实“房住不炒”政策。
• 税率与范围预期：预计房地产税将覆盖更多区域，税率可能提高，但会从“共同富裕”角度出发，避免对居民造成过大负担。
• 经济周期影响：短期房地产税可能抑制房价过快上涨，压低房地产销售，对相关产业产生一定冲击；中长期来看，有助于稳定房价、降低系统性风险，推动房地产行业健康发展。

关键信息

房地产税试点政策要点

• 试点地区：由国务院统筹确定，报全国人大常委会备案。
• 征税对象：包括居住用和非居住用房地产，但不包括农村宅基地及住宅。
• 纳税人：土地使用权人、房屋所有权人。
• 计税依据与标准：
  • 上海：交易价格的70%，按上年度新建商品住房均价计税。
  • 重庆：交易价格，按上两年主城均价计税。
• 税率：
  • 上海：0.4%-0.6%（单价超过均价2倍：0.6%；低于2倍：0.4%）。
  • 重庆：0.5%-1.2%（均价3倍以下：0.5%；3-4倍：1%；4倍以上：1.2%）。
• 税收优惠：
  • 上海：人均住房面积不超过60平米可免税；有无住房成年子女共同居住可计入免征面积。
  • 重庆：试点前独栋商品住宅免征面积180平米；新购独栋、高档住宅免征面积100平米。
• 纳税期限：
  • 上海：12月31日前。
  • 重庆：每年10月1日至31日。
• 征税目的：
  • 上海：抑制投资投机需求。
  • 重庆：抑制高档住房消费。

上海与重庆试点政策对比

政策背景与预期

• 土地财政困境：过去30年，土地财政推动城市化发展，但随着城镇化比例接近发达国家水平（约70%），土地财政逐渐式微，房地产税成为新的收入来源。
• 政策必要性：房地产税有助于调节市场供需，降低房地产的资产属性，引导其回归商品属性，促进市场形成正常供求关系。
• 试点城市选择：预计房价上涨过快的区域（如北京、上海、深圳、杭州）将优先试点，三四线城市因市场热度低，试点可能性较小。
• 政策影响：
  • 短期：抑制投机行为，压低房价与销售，影响房地产企业回款与新开工意愿，对黑色系大宗商品及建材行业产生冲击。
  • 中长期：稳定房价，降低系统性风险，推动房地产行业从“土地财政”向“房产税”过渡，促进其平稳健康发展。

结论

房地产税改革是国家推动房地产市场由高速增长向高质量发展转变的重要举措。通过试点，逐步扩大征税范围、提高税率，房地产税将发挥调控作用，推动市场回归理性，促进资源合理配置。政策将坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调，为实现共同富裕和经济可持续发展提供支撑。