20240813-国联证券-固定收益专题报告_REITs强势表现下的二季报盘点_34页_3mb

公募REITs二季度经营情况盘点分析

随着权益市场低迷与无风险利率下行，公募REITs凭借高分红优势近期全线大涨，同时二季度经营数据已全部披露，呈现以下特征：

核心性能分析

• 经营表现分化：消费类REITs业绩最佳；保租房抗周期属性最强；交通基础设施业绩普遍承压；产业园和仓储物流业绩分化明显，部分项目租金下行；环保类业绩普遍较好；能源类受季节性影响较大，分化的幅度为15%-25%。

项目重点分析

产业园REITs

• 工业厂房类表现较好；研发办公类出现“以价换量”，租金水平下滑，华安张江、建信中关村租金收入增长均靠单位租金下降支撑。仅中金湖北科投、华夏合肥高新出租率环比上升且租金表现稳定。

仓储物流

• 出租率波动明显，部分项目受签约调整影响；但下半年新增供应有限，预计租金水平将保持稳定。

交通基础设施

• 受自然灾害和改扩建影响，多数项目业绩下滑，惟浙商沪杭甬高速韧性较强。通行费收入降幅普遍显著，日均车流量下滑明显。

能源基础设施

• 受天气与政策影响，发电量与电价波动剧烈，如鹏华深圳能源收入大幅下滑，而中航京能光伏则因电量增长实现正增长。

保租房与生态环保

• 保租房出租率维持高位，租金收入稳定，抗周期特性显著；富国水务产能利用率超100%，首钢生物质发电量同比大幅增长，表现稳健。

消费基础设施

• 华夏华润、嘉实物美出租率虽环比下滑，但依靠主动管理能力提升租金坪效，推动租金收入快速增长。

现金分派率走势

多数REITs分派率环比下降，能源类受季节性冲击明显；消费、保租房等板块表现较好，华夏金茂商业、嘉实物美消费等项目分派率环比增长0.25%-0.49%不等。

风险提示

市场风险、政策边际变化以及数据统计偏差等。

报告总结：推荐看好消费、保租房、生态环保等抗周期较强的板块；注意产业园、交通及仓储类经营分化项目的风险差异化选择；短期关注能源类的季节性回调风险，长期保持战略配置视角。