20181015-西部证券-房地产行业月报_9月预计全国商品房成交面积累计同比4_左右_成交金额累计同比14-15_-金九表现平稳_强三_四线城市分城而论_2年内仍有机会_23页_1mb

金九表现平稳，强三、四线城市分城而论，2年内仍有机会

核心内容

2018年9月全国房地产市场表现平稳，商品房成交面积和金额保持高位，但去化率和成交均价同比增速有所变化。整体来看，市场调控政策对不同能级城市的影响差异显著，开发商策略也因城市能级不同而有所调整。

主要观点

1. 全国商品房成交情况

• 成交面积：预计全国商品房成交面积累计同比在 4% 左右，维持8月态势。
• 成交金额：预计全国商品房成交金额累计同比在 14-15%，保持较高增速。
• 成交均价：成交均价同比增速较高，但环比一线和二线下滑，市场观望情绪仍存。

2. 各能级城市表现

• 一线城市：供应持续修复，但成交仍处观望状态，面积去化率在 75% 左右，供略大于求，累计供求比上升。
• 二线城市：供小于求，面积去化率维持在 96%，但部分城市供应和成交增速放缓，政策压制效果明显。
• 强三、四线城市：供求基本平衡，面积去化率略降，约为 88%，市场热度延续，政策支持促进发展。
• 弱三、四线城市：供应增速高位，但成交增速下滑，面积去化率降至 77%，市场压力较大。

3. 存量与去化周期

• 存量去化周期：多数城市处于低位，约 30% 环比下降。
• 市场调节：低存量城市在政策放松后可能迎来一波成交行情，需关注政策变化。

4. 土地市场表现

• 土地市场：整体供大于求，一线城市和二线城市溢价率下降，三、四线城市楼板价仍处高位。
• 土地成交楼板价：一线城市略有回升，二线城市较2017年明显下降，三、四线城市仍处于增长阶段。

关键信息

一线城市

• 供应持续修复，但成交仍处观望，面积去化率在 75% 左右。
• 成交均价同比上涨 12%，环比下降 2%。
• 土地市场供大于求，溢价率维持在 5% 以内，成交楼板价累计同比为 -20%。

二线城市

• 供应和成交增速保持平稳，但部分城市供应增速高于成交增速。
• 面积去化率维持在 96%，但有下降趋势。
• 土地市场供略大于求，溢价率下降明显，成交楼板价累计同比为 -12%。

强三、四线城市

• 供求基本平衡，面积去化率在 88% 左右。
• 土地市场热度高于二线城市，溢价率高位下行，楼板价累计同比增速较高。

弱三、四线城市

• 供求基本平衡，但面积去化率下降至 77%。
• 土地市场供应增速高位，但成交增速下滑，市场压力明显。

风险提示

• 政策风险：全国房地产政策趋严，可能影响市场销售。
• 融资风险：融资环境收紧可能加剧房企资金压力。
• 信用风险：房企信用风险上升，可能影响市场信心。
• 销售业绩未完成风险：市场波动可能影响房企销售目标。
• 数据风险：数据来源可能存在延迟或不完整，影响分析准确性。

联系人信息

• 分析师：田维韦，S0800518080003，tianweiwei@research.xbmai.com.cn
• 联系人：孙杨，S0800118030019，021-38584236，sunyang@research.xbmail.com.cn

数据来源

• 样本城市：72个重点城市，覆盖一线、二线、三、四线城市。
• 数据来源：各地房管局、克而瑞、西部证券研发中心。

结论

2年内，强三、四线城市仍有机会，而一、二线城市则需关注政策和市场稳定性。整体市场在政策调控下呈现分化趋势，不同城市需采取不同的策略应对市场变化。