房地产行业跟踪报告：非核心省会城市密集出台调控新政，限售是主要着力点-20170926-广发证券-13页-1mb

房地产行业分析总结

核心内容

• 市场动态：非核心省会城市密集出台调控政策，限售成为调控的主要手段。
• 成交情况：整体成交环比小幅上涨，但同比大幅回落，三四线城市成交热度持续下行。
• 库存情况：推盘量环比下跌，去化周期继续上行，库存指数小幅上涨。
• 投资建议：关注个股结构性行情，重点推荐NAV折价较多的企业及龙头房企。

主要观点

• 限售政策：多个非核心省会城市推出限售政策，其中石家庄限售最为严格（商品住房含二手房限售5年），贵阳、长沙限售3年，重庆、南昌限售2年。限售政策有助于抑制住房流动性，精准打击投资性需求。
• 区域分化：各重点区域成交情况分化明显。环渤海区域整体下滑，济南和大连跌幅显著；长三角区域整体上涨，南京涨幅突出，但杭州和苏州出现明显下跌；珠三角区域微跌，广州略有回升。
• 市场表现：9月中上旬，40城市新房成交环比下滑1.3%，同比下滑28.1%。三四线城市成交热度进一步下行，22个城市成交环比下滑5%，同比下滑21%。
• 投资策略：在政策调控与基本面下行的背景下，行业PE难以扩张，但结构性机会依然存在，建议关注NAV折价修复及行业集中度提升带来的龙头房企投资机会。

关键信息

整体成交情况

• 上周，全国主要城市房地产成交面积50.4万方（四大城市），环比上涨8.2%，同比跌幅扩大至48.73%。
• 二线样本城市中，青岛、南京、无锡、武汉、南昌、厦门环比上涨，而杭州、济南跌幅明显。
• 长三角区域整体上涨，南京涨幅显著（100%），杭州、苏州跌幅分别为46.5%和7.4%。
• 珠三角区域整体微跌，深圳、东莞小幅下滑，广州微涨。
• 中部地区成交环比上涨，武汉、南昌分别上涨16.2%和12.4%。
• 其他地区成交环比微跌，福州跌幅显著（26.7%）。

整体库存情况

• 全国11城市库存指数环比小幅上涨，去化周期继续上行。
• 推盘量环比下跌，库存压力加大，政策放松可能对价格形成压力。

地产公司市场表现

• 上周广发地产组合保持不变，包括嘉宝集团、东百集团、广宇发展、阳光城、蓝光发展和中南建设。
• 重点覆盖公司公告显示，部分企业进行融资、投资及股权变动，如世茂股份发行公司债，广宇发展增资子公司，泛海控股进行多笔融资等。
• 重点覆盖公司估值与盈利预测显示，部分公司PE低于NAV，存在修复空间，如嘉宝集团折价率高达89%，阳光城折价率-28%等。

政策动态

• 北京：发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，规范共有产权房销售与管理。
• 上海：强调房地产市场调控，落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
• 广州：发布《广州市房屋租赁网上备案规则（征求意见稿）》，规范租赁市场。
• 东莞：首个填海项目获海域使用权，项目投资额约10亿元。
• 南昌：住宅需取得不动产权证满两年方可转让，限售政策强化。
• 福州：部分房企出现高管减持，市场热度下降。

风险提示

• 政策调控力度可能进一步加大。
• 房地产行业销售回落可能快于预期。

投资评级说明

• 行业评级：持有。
• 公司评级：
  • 买入：预期股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%~15%。
  • 持有：预期股价变动在-5%~5%之间。
  • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，两年研究经验。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620。
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000。
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045。
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120。

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