2020年3月商业地产市场月度报告_25页_2mb

报告摘要

2020年3月商业地产市场月度报告总结

核心内容概览

2020年3月，中国商业地产市场在疫情背景下受到一定冲击，但随着政策支持和企业积极应对，市场逐步恢复活力。整体呈现宏观经济承压、消费市场受疫情影响、但线上零售占比提升、部分城市土地市场活跃、企业动态积极调整、大宗交易逐步回暖等特点。

一、宏观环境

1.1 经济形势

规模以上工业增加值：2020年1-2月同比下降13.5%，但医疗防护和生活必需品产量增长较快。
服务业商务活动指数：2020年2月仅为30.1%，较1月下降23.0个百分点，但金融业和电信、互联网软件行业表现相对较好。

1.2 消费市场

社会消费品零售总额：1-2月同比下降20.5%，但生活必需品销售稳中有增，医疗用品消费增加。
线上零售增长：实物商品网上零售额同比增长3.0%，占社会消费品零售总额比重升至21.5%，较上年同期提高5.0个百分点。

二、市场表现

2.1 新房市场

全国投资、新开工、销售均下降：
- 开发投资额：1-2月为1529亿元，同比下降22.9%，占房地产开发投资额比重为15.1%。
- 新开工面积：1-2月为1179万平方米，同比下降52.8%，占房地产新开工面积比重为11.4%。
- 销售面积：1-2月为619万平方米，同比下降46.6%，占房地产销售面积比重为7.3%。

2.2 商业地产细分市场

商业营业用房：
- 新开工面积：875万平方米，同比下降50.7%。
- 销售面积：453万平方米，同比下降45.9%。
- 开工销售比：由2.12降至1.93，市场供过于求态势有所缓和。
办公楼：
- 新开工面积：304万平方米，同比下降58.0%。
- 销售面积：166万平方米，同比下降48.3%。
- 开工销售比：由2.25降至1.83，市场供过于求态势有所缓和。

2.3 土地市场

全国300城商办用地：
- 推出面积：1222万平方米，同比下降9.8%。
- 成交面积：859万平方米，同比下降17.6%。
- 楼面均价：2564元/平方米，同比上涨54.7%。
- 平均溢价率：6.2%，同比下降2.7个百分点。
城市间分化明显：
- 一线城市：推出面积同比上升157.8%，成交楼面均价同比下跌44.7%，溢价率降至0.3%。
- 二线城市：推出面积同比微升，成交面积同比下降13.7%，楼面均价同比上涨6.2%，溢价率升至8.5%。
- 三四线城市：推出面积同比下降，成交面积同比上升3.6%，楼面均价同比上涨47.2%，溢价率升至26.5%，市场热度领先。

三、政策动态

3.1 政策扶持

中央及地方政府：加大宏观政策调节力度，稳就业、保民生，推动经济高质量发展。
财税金融政策：
- 银保监会：加强贫困地区疫情防控金融服务。
- 央行：普惠金融定向降准，降低小微企业融资成本。
- 财政部：推出减税降费政策，预计为市场主体减负超万亿元。
- 地方政策：如北京推出复工复产企业疫情防控综合保险，山东推出阶段性金融支持政策等。

3.2 租金减免支持政策

广州：对承租市属、区属物业的中小微企业免收2、3月租金，视情况可减半收取4、5月租金。
中山、江苏、四川：对承租国有资产类经营用房的中小企业及交通运输企业减免部分租金。

3.3 中小企业扶持政策

工信部：推动企业数字化转型，助力中小企业恢复生产运营。
湖北：降低小微企业综合融资成本，给予创业担保贷款贴息。
天津：阶段性减免税费，降低要素成本，强化金融支持。

四、企业动态

4.1 佳兆业商业

轻资产扩张：成功进驻郑州，获取京莎广场项目，布局华中市场。
项目特点：集总部办公、商务公寓、购物中心于一体，商业建面约5万平方米。
中指点评：轻资产模式成为主流，有助于提升品牌影响力与市场扩张能力。

4.2 SOHO中国

私有化传闻：黑石集团拟私有化SOHO中国，公司表示正在与海外投资者探讨战略合作。
中指点评：SOHO中国业绩下滑，私有化可能是战略调整的一部分，外资对中国核心城市商业地产仍持乐观态度。

4.3 中海地产

收购怡丰城：成功收购佛山南海怡丰城，扩展大湾区商业版图。
项目情况：建筑面积超12万平方米，出租率常年保持90%以上，拟更名南海环宇城。
中指点评：大湾区政策利好，为商业地产企业带来增长机遇。

4.4 万达集团

全面恢复营业：全国324座万达广场及丹寨万达小镇恢复营业。
租金减免措施：对商户减免1月25日-2月29日租金和物管费，可延期至2020年12月底。
中指点评：万达恢复营业显示消费市场回暖，企业信心逐步恢复。

五、大宗交易

交易活跃度提升：2020年3月，北京、上海、成都均有大宗交易项目完成。
典型项目：
- 北京某商业大厦：成交总价47600万元，单价82519元/平方米，面积5768平方米。
- 成都城北大丰项目：成交总价2400万元，面积215400平方米，含住宅、商业、办公等业态。
- 上海三林印象城：成交总价242000万元，单价24200元/平方米，面积100000平方米。
中指点评：随着疫情缓解，企业复工复产加快，大宗交易市场逐步回暖，一线城市交易活跃度较高。

六、市场展望

宏观经济：疫情对经济造成短期冲击，但长期增长趋势未变。
消费市场：线上零售占比提升，线下消费逐步恢复。
政策支持：政府持续推出减税降费、金融支持、租金减免等政策，助力企业渡过难关。
商业地产：轻资产模式成为主流扩张路径，部分企业通过收购拓展市场。
大宗交易：市场回暖，交易量回升，一线城市仍为交易热点。

七、总结

2020年3月，中国商业地产市场在疫情后逐步恢复，政策支持和企业调整成为推动市场回暖的重要因素。尽管1-2月市场表现承压，但随着疫情防控成效显现，消费市场、土地市场及企业运营均出现积极变化。轻资产模式和收购扩张成为企业应对市场挑战的主流策略，同时，大宗交易市场回暖，显示出市场信心逐步恢复。未来，随着经济复苏和政策红利释放，商业地产市场有望持续增长。

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