2020中国商业地产发展白皮书-中指-2020.7-38页_1mb

商业地产市场与企业表现总结

核心内容

2020年，受新冠肺炎疫情影响，我国商业地产市场整体承压，表现为新房市场销售和新开工面积下降，租赁市场租金持续走低，商办土地市场成交面积减少但楼面价上涨。同时，企业通过聚焦核心城市、创新商业场景、拓展融资渠道及资本并购等方式推动行业规模提升与转型升级。在趋势展望中，线上线下融合、数字化与精细化运营成为商业地产发展的主要方向，5G等新技术的应用推动智慧商业建设，绿色与科技助力打造健康空间，轻资产输出成为联合办公升级的重要路径。

主要观点

1. 市场表现：疫情冲击下的承压与调整

• 新房市场承压：2020年1-5月，全国商业地产销售面积同比下降23.1%，新开工面积下降14.8%，显示市场整体处于下行区间。
• 租赁市场下滑：商铺租金环比下跌1.09%，写字楼租金累计下跌2.38%，表明市场需求受到抑制。
• 商办土地市场分化：
  • 一线城市商办用地成交面积同比增长100.3%，但楼面价同比下跌15.6%。
  • 二线城市商办用地成交面积同比下降12.8%，楼面价微涨1.9%。
  • 三四线城市商办用地成交面积下降13.3%，但楼面价上涨7.3%，部分城市如湖州、潍坊、菏泽成交规模显著增长。

2. 企业表现：聚焦核心、创新场景与资本整合

• 聚焦核心城市：企业重点布局一线城市及核心二线城市，如上海、北京、深圳、广州等，同时关注三四线潜力城市，如湖州、潍坊等。
• 场景创新带动复苏：
  • 直播经济助力购物中心线上销售，提升客户粘性。
  • 夜间经济成为实体商业复苏的重要手段，如苏州、深圳等地推动夜间消费政策。
• 社区商业价值提升：连锁便利店、生鲜超市等社区商业在疫情期间表现较好，消费零距离与社群营销成为重要趋势。
• 资本运作与收并购：
  • 企业积极拓展融资渠道，境内公司债发行规模扩大，海外债发行减少。
  • 资产证券化加速推进，尤其是类REITs产品，如金茂集团“重庆珑悦里”项目。
  • 收并购行为增加，提升行业集中度，如霸菱亚洲收购北京中关村项目、上海银行收购绿地外滩中心等。

3. 趋势展望：线上线下融合与数字化转型

• 全渠道运营成为主流：线上与线下融合推动购物中心升级，提升客户体验。
• 数字化与智能转型：大数据、AI、5G等技术广泛应用，提升运营效率与客户精准营销。
• 智慧商业构建：5G技术赋能购物中心，如成都大悦城云VR店铺、上海正大广场5G+千兆Wi-Fi应用。
• 绿色与健康空间：绿色建筑与智能办公空间成为办公市场发展新方向，如中粮·置地广场的绿色科技应用。
• 轻资产输出推动联合办公升级：通过轻资产模式，联合办公企业实现低成本扩张，如OFFICEZIP打造“商务生态共同体”。

关键信息

市场表现数据

• 2020年1-5月，全国商业地产开发投资额6408亿元，同比下降5.1%。
• 商业地产销售面积3494万平方米，同比下降23.1%。
• 办公楼销售面积917万平方米，同比下降26.7%。
• 商办用地成交面积同比下降10.0%，但楼面均价同比上涨13.6%。

企业表现亮点

• 大悦城控股：深耕一二线城市，拓展社区商业，推出“悦街”等新型消费场景。
• 保利发展：布局粤港澳大湾区及一二线城市，打造社区商业品牌“若比邻”。
• 华润置地：推出“一点万象”平台，利用数字化提升客户体验。
• 碧桂园：打造社区商业产品线，如“碧乐时光”“碧乐坊”，注重家庭型消费。

资本运作趋势

• 2020年上半年，商业地产企业收并购活跃，提升行业集中度。
• 境内公司债发行数量和规模增长，海外债发行受疫情影响下降。
• 类REITs产品逐步推广，公募REITs试点启动，为商业地产资产证券化提供新路径。

趋势与发展方向

• 线上线下融合：全渠道运营成为购物中心转型重点，提升到客率与客户粘性。
• 5G技术应用：推动智慧商业发展，如AR导航、云VR购物、AI识别等。
• 轻资产输出：如OFFICEZIP打造“商务生态共同体”，实现多业态融合。
• 绿色与健康空间：结合科技与人文，打造可持续发展办公空间。

总结

2020年，商业地产行业在疫情冲击下面临挑战，但也迎来转型机遇。企业通过聚焦核心城市、创新消费场景、拓展融资渠道和资本整合，积极应对市场变化。随着数字化、智能化与绿色化趋势的加快，商业地产正逐步向全渠道、智慧化、精细化运营方向发展。未来，行业将进入高品质发展阶段，企业需在技术、运营与品牌方面持续创新，以实现可持续发展。