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2022年4月商业地产市场月度报告总结

一、市场表现

1. 新房市场

• 全国投资：2022年1-3月，全国商业地产开发投资额同比下降1.9%，占房地产开发投资额比重为12.7%，较上年同期下降0.3个百分点。
• 新开工面积：同比下降12.3%，占房地产新开工面积比重为10.0%，较上年同期增长0.6个百分点。
• 销售面积：同比增长22.8%，占房地产销售面积比重为8.3%，较上年同期增长2.5个百分点。

2. 商办用地

• 全国300城商办用地：1-4月推出与成交面积同比均下降，分别为43.6%和44.9%。成交楼面均价同比上涨19.0%，平均溢价率同比下降3.2个百分点。
• 各线城市表现：
  • 一线城市：成交规划建筑面积同比下降26.9%，楼面均价同比上涨77.1%，平均溢价率同比上升0.2个百分点。
  • 二线城市：成交规划建筑面积同比下降54.6%，楼面均价同比上涨17.0%，平均溢价率同比下降2.4个百分点。
  • 三四线城市：成交规划建筑面积同比下降38.9%，楼面均价同比下跌11.0%，平均溢价率同比下降4.2个百分点。

3. 写字楼租赁市场

• 平均租金：2022年一季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比下跌0.06%。
• 市场表现：一季度租金环比上涨的商圈占26.2%，环比下跌的占70%，3.8%持平。
• 展望：短期内写字楼市场可能面临供大于求，租金或持续承压。

4. 大宗交易

• 交易数量：2022年1-4月共监测到57笔商业地产大宗交易。
• 部分案例：
  • 惠州华贸天地68%权益交易（成交总价16.4亿元）
  • 深圳宝新科技园75.5%股权交易（成交总价8.0亿元）
  • 北京苏宁生活广场（成交总价24.5亿元）
  • 上海瀛通绿地大厦（成交总价14.0亿元）

二、企业动态

1. 中海商业

• 业绩表现：2021年实现营业收入51.7亿元，同比增长17.4%；管理规模超600万平方米。
• 资产储备：自持商业资产储备项目68个，储备管理面积521万平方米，若全部入市，自持购物中心建筑面积将增长135%，写字楼建筑面积增长57%。
• 出租率：入市一年以上写字楼/购物中心期末出租率分别为87.5%和94.8%，较2020年末分别提升1.6和1.3个百分点。
• 长租公寓：全国布局13个核心城市，新增开业规模18.3万平方米，出租率95%。

2. 大悦城控股

• 广州项目：2022年首个商业轻资产项目——黄埔大悦汇在科学城签约，计划2022年12月开业，项目体量约6万平方米。
• 战略意义：标志着大悦城控股商业正式进驻广州，完成四大一线城市布局。

3. 越秀商投

• 零售战略：发布“3+1”零售商业产品线，包括“天地”和“悦汇”两大系列，提出“悦赏”、“悦活”、“悦趣”、“悦味”四大价值主张。
• 未来规划：计划未来5年在全国19个城市布局30个购物中心，提升品牌影响力与市场覆盖。

4. 珠海万达商管

• 上市进展：二次递交招股书，继续推进上市进程。
• 管理规模：截至2021年底，管理417个商业广场，在管建筑面积达5900万平方米，覆盖214个地级及以上城市。
• 经营业绩：2021年实现收入234.81亿元，净利润35.12亿元。

三、宏观环境

1. 国务院政策

• 促消费举措：发布20项重点措施，聚焦保市场主体、保供稳价、创新消费业态等方面，推动消费高质量发展。

2. 昆明政策

• 稳增长措施：7大领域24条政策，包括发放5000万元电子消费券，支持商业综合体和品牌企业开展促消费活动，降低交易和使用成本，促进非住宅商品房去库存。

3. 长沙政策

• 非住宅去库存：实施“控总量、去存量、优增量”政策，降低契税、提供贷款利率优惠，鼓励购买或租赁存量非住宅商品房，支持其转化为自持物业。

4. 宏观经济

• 一季度GDP：同比增长4.8%，经济总体稳开局。
• 第三产业：受疫情冲击，一季度增加值同比增长4.0%，较2021年四季度回落0.6个百分点，对经济增长贡献率49.6%，拉动GDP增长2.4个百分点。

5. 服务业经济

• 景气水平：2022年4月服务业商务活动指数为40.0%，较上月下降6.7个百分点，连续两个月明显回落。
• 行业表现：21个行业中19个位于收缩区间，接触性行业如航空运输、住宿、餐饮等表现较差，但互联网及信息技术服务仍保持扩张。

6. 消费市场

• 社会消费品零售总额：2022年1-3月同比增长3.3%，其中3月同比下降3.5%，餐饮收入同比下降16.4%。
• 线上消费：实物商品网上零售额同比增长8.8%，占社会消费品零售总额比重为23.2%，对市场销售增长拉动超过1.5个百分点。

四、中指点评

• 中海商业：凭借优秀的拓展能力和运营水平，实现收入与管理规模双增长，多元品牌体系助力品牌价值提升。
• 大悦城控股：进驻广州有助于提升科学城商圈品质，符合“轻资产扩张”战略。
• 越秀商投：通过科技与资源赋能，提升合作方经营能力，未来计划扩大购物中心布局。
• 珠海万达商管：轻资产战略成效显著，外拓力度持续增强，管理规模稳步扩大。
• 宏观政策：国务院、昆明、长沙等地方政府出台多项促消费、稳增长政策，对商业地产市场形成积极支持，尤其在非住宅商品房去库存方面成效显著。

五、总结

2022年4月，中国商业地产市场在疫情冲击下仍保持一定韧性，新房市场销售表现强劲，商办用地成交楼面均价上涨，但供应端持续萎缩。写字楼租金小幅下滑，大宗交易活跃度维持。企业层面，中海商业、大悦城控股、越秀商投及珠海万达商管均取得积极进展，轻资产模式成为主流扩张路径。宏观政策支持消费市场复苏，尤其在非住宅商品房去库存方面发挥重要作用，整体市场环境趋于稳定，但短期内仍面临一定压力。