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中国经济观察之一：多角度观察房地产市场总结

核心内容概述

2018年前三季度，中国房地产市场在供给、需求及政策调控等多重因素影响下，呈现出结构性调整与增速放缓的特征。整体市场仍保持增长，但增速明显减缓，尤其在一线城市，房价趋于稳定，而三线城市则在供地和价格方面出现显著变化。同时，房地产开发企业资金紧张，投资回报率下降，市场风险逐渐显现。

主要观点

1. 基础供给角度的结构观察

• 三线城市供地增加，住宅类用地占比提升

  • 2018年1-9月，三线城市土地供应数量及面积同比分别增长7.65%与18.01%，而一线城市则分别下降21.39%与26.75%。
  • 住宅类用地占比从年初的37.9%上升至39.8%，商服类用地占比下降至10.3%。

• 房屋供给存在结构性问题

  • 房屋竣工面积累计同比下滑11.4%，整体新增供给处于下降阶段。
  • 东部沿海地区房地产投资增速高于中西部地区，区域富集效益显著。
  • 住宅竣工面积下降幅度略低于商业营业和办公楼竣工面积。

2. 从市场角度观察房地产变化

• 拿地潮开始退去

  • 2018年前三季度土地购置费同比涨幅达66%，但增速明显放缓。
  • 房地产待开发面积持续增加，但季节性波动消失，库存压力上升。

• 房价上涨趋势依旧，但增速放缓

  • 70个大中城市新建商品房价格指数仍处于上升趋势，但同比增速有所下降。
  • 一线城市房价相对稳定，二、三线城市房价仍保持增长，但增速分化。
  • 二手房价格走势也出现分化，一线城市相对平稳，二三线城市涨幅较大。

3. 多重影响因素

• 政策调控持续影响市场

  • 中央及地方持续出台调控政策，抑制房价过快上涨，控制房地产泡沫。
  • 政策方向包括抑制投机交易、完善租赁制度、提高土地利用效率等。
  • 深圳、北京、上海等地实施具体限购、限售等政策。

• 房地产开发企业资金情况不容乐观

  • 房地产开发资金增速回升至7.8%，但仍低于2016年和2017年水平。
  • 资金来源仍以销售回款为主，贷款资金和自筹资金增速相对缓慢。
  • A股房地产企业资产负债率上升，短期偿债能力下降。

• 住宅投资回报率走低

  • 投资回报主要来源于房价上涨和租金，但两者均呈现下行趋势。
  • 一线城市租金回报率较低，房价上涨成为主要收益来源。
  • 随着房价趋于稳定，未来住宅投资回报将更多依赖租金，但当前租金回报率仍不高。

关键信息

• 土地供应结构变化：三线城市供地增加，住宅类用地占比提升，而商服和工业类用地供应减少。
• 房屋竣工面积下滑：整体竣工面积同比下降11.4%，住宅类竣工面积下降幅度低于商业和办公类。
• 房价趋势分化：一线城市房价相对稳定，二三线城市房价仍上涨，但增速放缓。
• 资金来源结构：销售回款仍是主要资金来源，贷款资金和自筹资金增速偏弱。
• 投资回报率下降：住宅投资回报主要依赖房价上涨，租金回报率低，整体回报趋势向下。
• 政策调控趋严：中央及地方持续出台政策，抑制房价过快上涨，加强土地管理与租赁市场建设。

风险提示

• 流动性持续收紧风险
• 利率波动风险
• 人民币贬值风险
• 美元指数波动加剧风险

图表摘要

结论

2018年前三季度，中国房地产市场在政策调控、资金趋紧及供需结构变化的共同作用下，呈现出增长放缓、结构性调整的态势。三线城市成为供地主力，而一线城市的供地减少，房价趋于稳定。住宅投资回报率下降，租金回报率低，未来投资回报将更多依赖租金。整体来看，房地产市场正经历从高速增长向平稳发展的过渡阶段，政策调控仍是市场稳定的关键因素。