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2018年11月2日中国经济观察：房地产市场多角度分析总结

核心内容概述

2018年前三季度，中国房地产市场在基础供给、市场需求及政策调控等多重因素影响下呈现出结构性调整和增速放缓的态势。整体来看，房地产市场在政策调控和资金压力下趋于理性，部分城市出现供需失衡，而住宅投资回报率因房价上涨趋缓和租金回报率偏低而走低。

一、基础供给角度的结构观察

1. 三线城市供地多，住宅类占比提升

• 2018年前9月，土地供应数量和面积同比上升，三线城市供地量显著增加，住宅类用地占比提升。
• 三线城市供地面积和数量同比分别增长 18.01% 和 7.65%，而一线城市则分别下降 26.75% 和 21.39%。
• 住宅类用地供应占比从年初的 37.9% 上升至 39.8%，商服类用地占比下降至 10.3%。

2. 房屋供给存在结构性问题

• 房屋竣工面积累计同比下滑 11.4%，整体新增供给处于下降趋势。
• 东部沿海地区房地产投资增速高于中西部地区，区域富集效益更加明显。
• 住宅竣工面积同比下滑幅度略低于商业营业和办公楼，但住宅占比仍下降至 70.7%，说明住宅供应相对减少。

二、从市场角度观察房地产变化

1. 拿地潮开始退去

• 土地购置费在2018年前三季度超过2017年全年，增速放缓。
• 地产待开发面积持续增加，库存压力上升，三线城市土地成交面积和数量明显下滑，一线城市保持平稳。

2. 房价上涨依旧，但增速放缓

• 新建商品房价格指数仍呈上升趋势，但增速放缓。
• 一线城市房价相对稳定，二三线城市房价继续上涨，但增速下降。
• 二手房价格走势出现分化，一线城市增速平稳，二三线城市则略有上升。

三、多重影响因素分析

1. 政策调控持续影响市场

• 中央多次提出“遏制房价上涨”，多地出台相应调控措施。
• 政策重点包括抑制投机、完善租赁制度、提高土地利用效率等。
• 深圳、北京、上海等地出台限购、限售、共有产权房等政策，加强市场调控。

2. 房地产开发企业资金情况不容乐观

• 房地产开发资金同比增速 7.8%，仍低于2016年、2017年水平。
• 资金来源以销售回款为主，占比 39%，外部融资（如贷款）持续疲软。
• A股房地产企业资产负债率上升至 79.3%，短期偿债能力下降，企业普遍寻求高周转模式以缓解负债压力。

3. 住宅投资回报率走低

• 投资回报由房价上涨和租金两部分构成，但租金回报率偏低。
• 一线城市住宅回报率波动下降，主要依赖房价上涨。
• 其他城市如成都、天津等，租金回报率相对较高，但整体仍受房价影响较大。

四、风险提示

• 流动性持续收紧风险
• 利率波动风险
• 人民币贬值风险
• 美元指数波动加剧风险

五、主要观点总结

• 供地结构变化：三线城市供地增加，住宅类用地占比上升，但整体房屋竣工面积下降。
• 市场趋势：房价仍上涨，但增速放缓，二手房价格分化明显。
• 政策影响：政策调控加强，多地出台限购、限售、租赁及共有产权房等政策，市场趋于理性。
• 企业资金压力：房地产企业资金来源以销售回款为主，外部融资趋弱，资产负债率上升，短期偿债能力下降。
• 投资回报下降：住宅投资回报率走低，未来主要依赖租金收入，但租金回报率偏低，影响整体收益。

六、关键信息

• 2018年1-9月，全国地产投资额同比增速 7.8%。
• 三线城市土地供应面积和数量同比分别增长 18.01% 和 7.65%。
• 住宅类竣工面积同比下滑 12.3%，但占比仍为 70.7%。
• 一线城市住宅回报率波动下降，主要依赖房价上涨，租金回报率偏低。
• 房地产开发企业资产负债率升至 79.3%，短期偿债能力下降。

七、图表参考（摘要）

• 图表1：2016-2018年土地供应面积和数量同比增速
• 图表2：100大中城市土地供应及成交情况
• 图表3：土地供应面积构成变化
• 图表4：房地产待开发面积和土地购置费增长
• 图表5：70个大中城市新建商品房价格指数
• 图表6：二手房价格走势
• 图表7：房地产开发资金来源和增速
• 图表8：A股房地产企业资产负债率和短期偿债能力
• 图表9：住宅投资回报率（租金+房价上涨）

八、分析师信息

• 曹懋川：研究领域为宏观、策略研究
• 刘浏：研究领域为宏观、信用债研究

九、投资评级说明

• 股票投资建议：推荐（>15%）、审慎推荐（5%-15%）、中性（±5%）、减持（-15%~-5%）、回避（< -15%）
• 行业投资建议：增持（明显强于沪深300）、中性（基本持平）、减持（明显弱于沪深300）

十、免责条款

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