中国经济观察之一：多角度观察房地产市场-20181102-华鑫证券-18页-2mb

2018年11月2日中国经济观察：房地产市场多角度分析总结

核心内容概述

2018年前三季度，中国房地产市场在供给与需求两端均出现结构性变化，政策调控、企业资金状况及投资回报率等多重因素共同影响市场走势。整体来看，市场呈现“供需趋缓、价格稳定、政策收紧”的特征。

一、基础供给角度的结构观察

（一）三线城市供地多，住宅类占比提升

• 2018年前9月，土地供应数量及面积同比上升，整体供给增加。
• 三线城市供地量显著上升，供地面积和数量同比分别增长 18.01% 和 7.65%。
• 一线城市供地减少，数量和面积同比分别下降 21.39% 和 26.75%。
• 住宅类土地供应占比提升，从年初的 37.9% 升至 39.8%，而商服类土地供应占比下降至 10.3%。

（二）房屋供给存在结构性问题

• 房屋竣工面积累计同比下滑 11.4%，新增供给处于下滑阶段。
• 东部沿海地区房地产投资增速高于中西部，区域富集效益显著。
• 住宅类竣工面积同比下滑幅度略低于商业营业和办公楼，但整体仍呈下降趋势。
• 住宅类竣工面积占比从 75.7%（2009-2018年）下降至 70.7%（2018年1-9月）。

二、从市场角度观察房地产变化

（一）拿地潮开始退去

• 房地产待开发面积持续上升，季节性波动消失。
• 土地购置费同比增速放缓，2018年前三季度已超过2017年全年，但增速明显下降。
• 100大中城市土地成交量在2018年下半年大幅下降，三线城市下滑尤为明显。

（二）房价上涨依旧，但增速放缓

• 新建商品房价格指数仍保持上升趋势，但增速放缓。
• 一线城市房价相对稳定，二、三线城市房价继续上涨。
• 二手房价格走势出现分化，一线城市价格波动较小，二、三线城市价格同比增速相对一致，但环比增速均出现下滑。

三、除基本供需关系外，仍有多重影响因素

（一）政策仍是影响房地产市场的重要因素

• 中央多次强调“遏制房价上涨”，各地出台多项调控政策，如限购、限售、抑制离婚炒房等。
• 政策方向以抑制投机、优化租赁市场、提升土地利用效率为主。
• 深圳、北京、上海等地试点共有产权房和公租房管理机制。

（二）房地产开发企业资金情况不容乐观

• 房地产开发资金同比增速为 7.8%，低于2016、2017年水平。
• 资金来源以销售回款为主，占比 39%，外部融资和自筹资金增速上升，但整体仍偏弱。
• A股房地产企业资产负债率维持高位，短期偿债能力小幅下滑。

（三）住宅投资回报率走低

• 住宅投资回报来源于房价上涨和租金收入，但两者均呈下行趋势。
• 一线城市住宅投资回报率波动较小，主要依赖房价上涨。
• 二线及三线城市租金回报率相对较高，但房价上涨放缓导致整体回报率下降。
• 未来住宅投资回报可能更多依赖租金，但目前租金回报率较低，影响整体收益。

四、风险提示

• 流动性持续收紧风险：市场资金面趋紧，企业融资难度加大。
• 利率波动风险：利率变化可能影响企业融资成本和居民购房意愿。
• 人民币贬值风险：可能影响外资进入房地产市场的意愿。
• 美元指数波动加剧风险：对房地产企业海外融资及汇率风险构成压力。

关键信息汇总

主要观点

• 房地产市场整体趋于平稳，但结构性问题依然存在。
• 政策调控持续发力，抑制房价过快上涨成为核心目标。
• 企业资金紧张，融资渠道受限，高周转成为应对负债的手段。
• 住宅投资回报率走低，未来依赖租金收入，但当前租金回报率不足。
• 三线城市成为供地主力，但房价和成交情况相对疲软，存在供过于求风险。

结构分析

• 供给端：三线城市土地供应增加，住宅类用地占比上升，但房屋竣工面积整体下滑。
• 需求端：房价整体上涨但增速放缓，市场情绪趋于理性。
• 政策端：调控政策持续收紧，注重土地利用效率与租赁市场建设。
• 资金端：企业资金来源受限，资产负债率高，短期偿债能力下降。
• 投资端：住宅投资回报率下降，未来增长空间有限。

总结

2018年房地产市场在政策调控与资金压力下，整体趋于平稳，但结构性矛盾凸显。三线城市成为供给增长主力，而一线及部分二线城市需求放缓，房价上涨趋缓。企业资金紧张，高周转成为缓解负债的手段。住宅投资回报率走低，未来可能更多依赖租金收入，但当前租金回报率不足，市场吸引力下降。政策持续收紧，调控方向明确，市场面临流动性、利率、汇率等多重风险。