20210628-第一上海证券-华润万象生活-01209.HK-稀缺的全国性_物管+商管_双赛道龙头_步入内生外延双向发展快车道_21页_2mb

华润万象生活总结

核心内容

华润万象生活是全国性布局、全业态覆盖的行业龙头，专注于物业管理及商业运营管理服务。公司自1994年起为华润置地开发的物业提供管理服务，并于2000年深圳万象城开业后开始商业运营服务。公司依托华润集团及华润置地的资源，具备强大的内生及外延扩张能力，且科技赋能提升运营效率和用户消费。

主要观点

• 行业地位：公司在物业管理及商业运营服务领域处于领先地位，2019年物管收入排名第五，2020年上半年购物中心物管收入排名第二，重奢购物中心数量排名第一。
• 规模扩张：公司合约管理面积及在管面积稳步增长，2017年到2020年合约面积增长33.9%，在管面积增长24.7%。2020年已签约8个第三方购物中心项目，其中5个已开业。
• 科技赋能：公司通过“悦家”、“一点万象”、“Officesay”等会员系统，提升用户画像精度，促进不同业态会员相互引流，提高复购率和消费金额。
• 盈利能力：2020年归母净利润同比大幅增长124%，预计2021至2023年归母净利润分别为14.1亿、20.2亿及29.1亿人民币，年复合增长率达55.2%。
• 估值与评级：基于2023年45倍市盈率，公司目标价为68.26港元，较现价有30.1%的上涨空间，首次评级为买入。

关键信息

股票信息

• 股票代码：1209
• 已发行股本：22.82亿股
• 总市值：1197亿港元
• 股价：52.45港元
• 目标价：68.26港元（+30.1%）
• 每股净资产：5.46元人民币

股权架构

• 主要股东：华润置地（72.29%）、华润集团（43.01%）
• 员工购股计划：IPO时员工认购占比0.12%，锁定期三年
• 公众股东：占比26.16%

业务概览

• 全业态覆盖：住宅、公共建筑、产业园、购物中心及写字楼
• 收入增长：2017年至2020年，营业收入年复合增长率达29.4%，毛利年复合增长率达64.9%
• 收入构成：2020年住宅物业占43%，购物中心占27%，写字楼占16%

住宅物业管理服务

• 在管面积：1.06亿平方米，其中89.8%为住宅
• 城市布局：住宅及其他非商业物业的在管面积中，79%位于一线及二线城市
• 物管费：2020年平均单价2.55元/月/平方米，较2017年增长11.8%
• 收缴率：2020年上半年达93.1%，续约率接近100%

商业运营管理服务

• 购物中心：在管项目59个，总面积643万方，覆盖56个城市，平均出租率94.3%
• 写字楼：在管项目23个，总面积569万方，覆盖37个城市，86.7%位于一二线城市
• 收入模式：包括商业运营服务、物业管理服务及商业分租服务
• 品牌影响力：“万象城”及“万象汇”在一二线城市具有较强的品牌影响力

竞争优势

• 双赛道龙头：物管与商管业务协同，提升整体竞争力
• 国企改革项目：接管多个国企住宅物业项目，如东风汽车、中国航天等
• 科技赋能：通过会员系统及数字化战略提升运营效率和用户体验
• 城市运营服务：拓展城市空间运营服务，如智慧城市、河道养护等

盈利预测与估值

• 收入预测：2021至2023年分别为111.1亿、140.2亿及179.6亿人民币，年复合增长率38.4%
• 净利润预测：2021至2023年分别为14.1亿、20.2亿及29.1亿人民币，年复合增长率55.2%
• 市盈率：基于2023年45倍市盈率，目标价68.26港元，上涨空间30.1%

财务表现

损益表（单位：千人民币）

财务分析（单位：%）

资产负债表（单位：千人民币）

现金流量表（单位：千人民币）

总结

华润万象生活凭借其强大的央企背景及全业态覆盖，正在向全国性“物管+商管”双赛道龙头迈进。公司通过内生增长和外延扩张，实现管理规模的快速提升，并借助科技赋能提升运营效率及用户体验。公司未来在城市运营服务等非居业态的布局将带来新的市场空间，进一步巩固其行业地位。基于其强劲的盈利能力及增长潜力，公司目标价为68.26港元，首次评级为买入。