20250205-开源证券-华润万象生活-01209.HK-公司首次覆盖报告_非凡万象_双轮共进_商管服务龙头业绩腾飞_29页_3mb

华润万象生活投资报告总结（首次覆盖）

华润万象生活在港交所上市的子公司，提供物业管理及商业运营服务。背靠华润集团，关联方华润置地销售和拿地市占率提升，2024年上半年收入同比增长171%，归母净利润增长360%，主要基于业务扩张和毛利率提升。

业务分为物业管理和商业管理两大航道：

• 物业管理：在管面积快速增长，2024年上半年物业管理收入398亿元，第三方占比提升，毛利率同比下降。
• 商业管理：购物中心和写字楼运营收入大幅增长，2024年上半年商业管理收入285亿元，同比增长234%，毛利率提升。

财务数据显示，2024年预计归母净利润350亿元，当前股价PE为177倍，投资评级“买入”。主要风险包括房地产行业下行、公司拓展不及预期和消费复苏缓于预期。整体盈利能力强，管理费率下降，现金流充裕，分红比例高。

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