房地产行业10月统计局房地产数据点评：累计销售增速转正，新开工增速创年内新高-20191114-东方证券-10页_655kb

2019年10月房地产市场运行总结

核心内容

2019年10月，中国房地产市场呈现以下主要特征：

• 销售面积：10月全国商品房销售面积同比增长1.9%，连续4个月保持正增长，1~10月累计销售面积增速由负转正，达到0.1%。
• 销售均价与金额：10月销售均价同比增长7.6%，销售金额同比增长9.7%，较上月小幅回升。
• 新开工面积：10月新开工面积同比增长23.2%，创年内新高，1~10月累计增速为10.0%。
• 新开工/销售比值：10月新开工面积与销售面积比值为1.42，较上月明显回升。
• 房地产投资：10月房地产开发投资额同比增长8.8%，增速较上月回落1.7个百分点，1~10月累计增速为10.3%。
• 土地成交金额：10月土地成交金额同比增长2.5%，较上月回升3.2个百分点，但1~10月累计同比增速仍为-15.2%。
• 行业预测：我们维持对2019年房地产行业销售面积、开发投资额和新开工面积的增速预测分别为2%、10%、8%。

主要观点

销售市场

• 10月销售面积增速维持正增长，表明市场依然具有一定的韧性。
• 销售均价和金额均有所上升，显示市场在低库存状态下未出现以价换量的情况，整体仍保持健康状态。
• 1~10月累计销售面积增速由负转正，验证了我们对全年销售增速维持正值的判断。

开工市场

• 10月新开工面积增速大幅回升至23.2%，为年内新高，显示房企对销售回款的依赖程度提高。
• 开工/销售比值上升至1.42，表明房企在融资受限背景下，仍保持较高的开工意愿。
• 四季度新开工增速预计将维持高位，主要受低基数和抢工影响。

投资市场

• 10月房地产投资增速小幅回落至8.8%，但1~10月累计增速仍保持在10%以上。
• 土地成交金额小幅回升，但累计同比增速仍为负，说明土地投资尚未恢复。
• 房企拿地意愿仍偏弱，投资增长主要依赖建安投资，全年增速预计稳定在10%左右。

关键信息

• 区域表现：东部及东北部地区销售面积增速明显反弹，中部地区保持稳定，西部地区小幅回落。
• 政策影响：部分城市房价上涨可控，但若未来进一步攀升，可能面临更严格的调控政策。
• 融资环境：融资受限导致房企对销售回款依赖度上升，可能影响整体投资节奏。
• 行业分化：预计2020年房地产行业将维持平稳，但房企分化将加剧，资源向头部企业集中。

投资建议

推荐标的

1. 融资优势明显、销售规模大、结算资源丰富的龙头房企：

   • 保利地产（600048，买入）
   • 万科A（000002，买入）
   • 金地集团（600383，增持）

2. 业绩弹性较大的房企：

   • 融创中国（01918，买入）
   • 旭辉控股集团（00884，买入）
   • 荣盛发展（002146，买入）
   • 大悦城（000031，买入）
   • 阳光城（000671，买入）
   • 中南建设（000961，买入）

投资逻辑

• 销售市场表现稳定，投资与新开工增速虽有波动，但整体趋势向好。
• 房企融资受限背景下，销售回款成为关键，推动新开工意愿提升。
• 头部房企在融资、销售和结算资源上更具优势，未来将受益于行业集中度提升。

风险提示

1. 销售大幅低于预期，可能影响房企周转能力和盈利能力。
2. 政策调控严厉程度高于预期，可能对市场造成冲击。
3. 融资环境存在不确定性，利率上升可能对房地产市场量价产生负面影响。

行业评级

• 行业评级：看好（相对强于市场基准指数收益率5%以上）
• 分析师：竺劲、房诚琦
• 联系方式：竺劲（021-633258886084，zhujing1@orientsec.com.cn），房诚琦（021-633258886202，fangchengqi@orientsec.com.cn）

信息披露

• 东证资管持有万科A、保利地产、中南建设股票达1%以上，已向客户披露。

分析师申明

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• 报告中观点可能随市场变化而调整，客户应自行判断是否符合其投资目标。

投资评级定义

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