首创宏观“茶”：2019年房地产投资下行空间有限，且不排除超预期的可能-20190520-首创证券-11页_1mb

首创证券2019年房地产投资分析总结

核心内容

2019年4月，房地产投资开发投资完成额累计同比达到11.9%，较前值上行0.1个百分点，创2014年12月以来新高。尽管面临下行压力，但房地产投资仍具备较强的韧性，成为2019年宏观经济的重要支撑。同时，政府政策导向强调“平稳发展”，房地产市场将维持相对稳定的发展态势。

主要观点

1. 房地产投资韧性十足

   • 2019年4月房地产投资增速创2014年12月以来新高，显示市场仍有较强支撑。
   • 从运行规律看，建筑工程、安装工程及设备工器具购置等环节出现回升，带动房地产投资增长。
   • 首套房贷与二套房贷平均利率持续下行，降低购房成本，促进销售回升，进而拉动投资。

2. 房地产投资仍是经济增长原动力

   • 新动能尚未成熟，高技术产业与战略性新兴产业增速中枢下移，难以替代房地产投资。
   • 旧动能受到出口疲软和基建投资增速放缓的冲击，房地产投资在经济转型中仍扮演重要角色。
   • 房地产库存处于低位，企业存在补库存需求，进一步支撑投资增长。

3. 政府政策导向强调“平稳发展”

   • 中央多次强调“房住不炒”定位，要求落实“一城一策”等长效机制。
   • 政策目标为稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场将维持平稳运行。
   • 在逆周期调节政策背景下，房地产投资有望得到一定程度的提振。

关键信息

房地产投资数据

• 2019年4月房地产投资累计同比为11.9%，创2014年12月以来新高。
• 1季度房地产投资增速为11.8%，成为2019年宏观经济开局良好的重要支撑。
• 土地购置费累计同比在2019年4月为25.4%，较前值大幅下行，成为房地产投资的潜在利空。

房地产投资支撑因素

• 建筑工程增速回升：2019年前4个月建筑工程累计同比切换至正增长，4月达9.1%，为2015年2月以来次高值。
• 房贷利率下行：首套房贷与二套房贷平均利率分别累计下行0.23、0.26个百分点，促进销售和投资。
• 库存低位：商品房待售面积累计同比连续27个月负增长，达-9.4%，房地产企业有补库存需求。
• 资金来源改善：房地产开发资金来源合计累计同比达8.90%，创2017年9月以来新高，显示资金面有所改善。

政策导向

• 中央经济工作会议与政治局会议均强调“房住不炒”和“平稳发展”。
• 住建部提出2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。
• 宏观政策将加大“六稳”力度，推动经济持续稳定发展。

图表要点

• 图1：房地产投资累计同比创2014年12月以来新高。
• 图2：成交土地面积当月同比与土地使用权出让收入累计同比领先于土地购置费累计同比。
• 图3：建筑工程累计同比增速切换至正增长。
• 图4：首套房贷与二套房贷平均利率出现下行。
• 图5：商品房待售面积累计同比连续27个月负增长。
• 图6：房地产开发资金来源合计累计同比创2017年9月以来新高。
• 图7：新动能增速的中枢下移，显示其尚未成长壮大。

分析师简介

• 王剑辉，首创证券宏观策略分析师，北京大学文学士，佛罗里达利恩大学商学院MBA，15年证券行业从业经验。

投资建议评级标准

• 股票投资评级：

  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上

• 行业投资评级：

  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

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