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美的置业 IPO 点评总结

公司概览

• 公司简介：美的置业是一家全国性的大型房地产开发商，依托“美的”品牌在房地产行业中具备一定影响力。
• 销售表现：
  • 2015-2017年度合同销售额分别为约115亿元、213亿元及450亿元。
  • 2018年上半年合同销售额约372亿元，同比增长62%，排名全国第35位。
• 土储分布：
  • 截至2018年6月，公司总土储面积约4,000万平方米，其中约330万平方米由合营企业或联营公司持有。
  • 珠江三角洲经济区土储约1,000万平方米，占总土储的约30%，货值约1,300亿元。
  • 长江三角洲经济区土储约840万平方米，货值约1,100亿元。
• 财务表现：
  • 2015至2017财年总收入复合年增长率达46%，从约83亿元增长至约177亿元。
  • 毛利率从22%上升至28%。
  • 核心净利率分别为5%、8%及11%。
  • 全球发售完成后预计净杠杆比率约为136%。

行业状况及前景

• 行业趋势：2018年上半年全国商品房销售首百强总销售面积约3.5亿平方米，销售额约46,000亿元，分别占市场总额的45%及69%，较2017年增长显著。
• 行业整合：预期行业整合将持续，美的置业作为区域龙头，有望在整合过程中提升市场份额。
• 区域优势：公司土储集中在珠三角和长三角地区，受益于粤港澳大湾区及长三角经济圈的发展政策。

优势与机遇

• 品牌与资源：公司拥有“美的”品牌，其影响力、业务网络、金融机构关系及地方政府信誉在土地收购、项目合作及融资方面具有优势。
• 智慧家居：在住宅项目中推行智能家居及智慧小区概念，有望通过差异化竞争获取价格溢价。
• 区域发展潜力：依托佛山发迹背景，可受益于“广佛同城”及大湾区发展战略。

弱项与风险

• 土储集中度：公司土储主要集中在三、四线城市，价格及销售波动较大，存在一定的市场风险。
• 净杠杆比率：截至2018年3月，净杠杆比率为180%，全球发售完成后预计降至136%，仍高于同业的88%，在资金链紧张环境下面临较高压力。
• 融资成本上升：房地产行业资金链收紧，未来融资成本可能上升，影响公司盈利能力。

投资估值

• IPO专用评级：5（0-10分，10分为最高）
• 评级标准：
  • 公司营运：2分
  • 行业前景：1分
  • 招股估值：1分
  • 市场情绪：1分
• 主要发售数据：
  • 上市日期：2018年10月11日
  • 发行股数：180百万股
  • 发行后总股本：1,180百万股
  • 发行价范围（港元）：17.0-21.5
  • 发行后市值（百万港元）：20,519-25,951
  • 备考预测每股净资产（港元）：12.99-13.66
  • 备考市净率（倍）：1.31-1.57
  • 备考预测盈利（百万港元）：未提供
  • 备考预测市盈率（倍）：未提供
• 盈利预期：假设2018年总销售额为750亿元，预计2019年核心盈利约为50亿元，对应市盈率约3.4-4.3倍，与同业相近。

保荐人与承销商

• 保荐人：法巴证券、中信里昂
• 联席全球协调人：法巴证券、中信里昂、摩根士丹利、中金公司
• 账簿管理人：法巴证券、中信里昂、摩根士丹利、农银国际、中银国际、建银国际、中国光大、招银国际、星展亚洲、第一上海、国泰君安、海通国际、工银国际
• 会计师：罗兵咸永道

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规范性披露

• 分析师独立性：分析师及其有联系者未担任公司董事或高级职员，亦未拥有公司财务权益。
• 财务权益：安信国际及其关联方对美的置业的财务权益低于1%或完全无权益。

总结：美的置业作为全国性房地产开发商，凭借“美的”品牌优势和智慧家居概念，在行业整合中具备提升市场份额的潜力。然而，其土储集中于三、四线城市，面临销售及价格波动风险，且净杠杆比率偏高，短期内资金压力较大。IPO专用评级为5，表明其具备一定的投资价值，但需关注行业政策及融资环境的变化。