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大发地产 IPO 点评总结

公司概览

大发地产是一家植根于长三角地区的房地产开发商，专注于住宅物业项目的开发与销售。截至2018年6月，公司拥有总土储面积约为224万平方米，总货值估计约为300亿元人民币，其中上海土储面积约为141,251平方米，货值约60亿元；浙江温州约391,251平方米，货值约60亿元；安徽安庆约580,815平方米，货值约50亿元。三市货值合计约占总土储的60%。

公司2017年及2018年上半年的合约销售额分别为约110亿元和56亿元，排名分别为136位和134位。作为一家中小型开发商，在香港上市的房地产公司中排名中等。

财务表现

• 总收入：2015至2017财年复合年增长率达158%，从约7亿元增长至约46亿元；2018年首4月收入约为9亿元。
• 毛利率：2015至2017财年分别为约16%、17%和14%，2018年首4月毛利率约为30%。
• 净杠杆比率：截至2018年4月约为235%，若按下限招股定价，全球发售完成后预计降至150%，但仍高于行业平均水平（88%）。

行业状况及前景

• 长三角地区作为国家重点发展区域，经济持续增长，城镇化进程加快，推动住宅及零售物业需求稳定上升。
• 2018年上半年全国商品房销售首百强房企总销售面积约3.5亿平方米，销售额约46,000亿元，分别占市场总额的45%和69%，较2017年同期显著增长。
• 预期行业将继续整合，大发地产有望通过区域深耕提升市场占有率。

优势与机遇

• 区域优势：公司深耕长三角地区，受益于区域经济的强劲增长。
• 管理团队：核心管理层具备10至15年的房地产及相关行业经验，具备一定的专业性和执行力。

弱项与风险

• 土储结构：土储主要集中在三、四线城市，面临价格及销售波动较大的风险。
• 杠杆水平：净杠杆比率较高，资金链压力较大，尤其在融资环境紧张的情况下，可能影响公司运营。
• 规模限制：作为中小型开发商，融资能力相对较弱，盈利波动性较大。

IPO 专用评级

• 评级：4（0-10分，10为最高）
• 评级依据：
  1. 公司营运：1分（表现中等，受单一项目交付影响较大）
  2. 行业前景：1分（长三角地区前景良好，但整体行业竞争激烈）
  3. 招股估值：1分（以资产净值为基础，市净率1倍，略高于同业）
  4. 市场情绪：1分（市场对中小型开发商关注度一般）

主要发售统计

保荐人及账簿管理人

• 保荐人：建银国际
• 全球协调人：建银国际
• 账簿管理人：建银国际、招银国际、首控证券、原银证券
• 会计师：安永会计师

联系信息

• 黄焯伟：+852-2213 1402 / stevewong@eif.com.hk

投资估值分析

尽管公司具备一定的区域优势和专业管理团队，但其销售规模较小，作为中小型开发商，融资能力较弱，盈利波动性较大。IPO定价基于资产净值，市净率约为1倍，略高于行业平均水平，因此给予“4”分的专用评级。

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