20220714-国盛证券-宏观点评_当前地产压力究竟有多大__3页_563kb

报告摘要

宏观点评总结

核心内容

当前我国房地产市场面临较大的下行压力，从政策端、需求端、供给端三方面分析，地产销售在6月短暂反弹后，7月上旬再度明显回落，30城商品房成交面积同比增速降至约-39%，表明地产景气度修复仍面临挑战。为避免“硬着陆”，下半年政策有望进一步松动，但修复幅度可能偏弱。

主要观点

房地产的重要性
- 对居民：住房资产占家庭总资产的59.1%（2019年数据）。
- 对银行：房地产贷款余额占全部贷款的26.5%（2022年Q1数据）。
- 对地方政府：土地出让收入占地方财政总收入的约1/4。
- 对国家：房地产占GDP比重接近25%，是经济的重要支柱。
地产销售走势
- 6月地产销售有所反弹，但7月上旬再度下滑，显示需求释放后市场仍面临调整。
- 高频数据显示地产销售“如期”回落，表明市场对政策效果的预期有限。
政策端分析
- “房住不炒”和共同富裕政策长期不变，政策松动以“因城施策”为主，整体较为克制。
- 2020年以来，通过三条红线、贷款集中度管理等加强监管，抑制了房企过度扩张。
- 虽然有放松信号，但核心一二线城市政策调整有限，房贷利率降幅低于上一轮。
需求端分析
- 居民购房需求受三重因素压制：预期恶化、杠杆高企、人口压力。
- 居民对未来房价上涨的预期持续走低，购房意愿减弱。
- 居民杠杆率已接近欧美国家水平，加杠杆空间有限。
- “十四五”期间购房年龄人口增速下降至0.65%，地产需求长期下行趋势明显。
供给端分析
- 房企经营模式从高周转、高杠杆向更稳健方向转型，调整压力大。
- 多家房企出现风险事件，地方政府加强预售资金监管，房企资金链紧张。
- 虽然中央提出优化预售资金监管和保持房地产融资平稳有序，但效果尚未显现。

关键信息

地产销售数据：6月同比跌幅为-6.4%，7月上旬降至-39%。
居民购房预期：二季度认为未来3个月增加购房支出的居民占比降至16.9%，房价上涨预期降至16.2%。
居民杠杆率：2021年底居民杠杆率达61.6%，接近欧美国家水平。
人口趋势：购房年龄人口增速从1%下降至0.65%，地产需求长期承压。
政策展望：下半年地产政策可能进一步松动，但修复幅度偏弱，全年地产销售增速或仍有-10%至-20%的跌幅。

风险提示

疫情演化、政策力度、外部环境等存在超预期变化，可能影响地产市场走势。

分析师信息

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