近期地产政策梳理汇总：政策释放中，质变需等待_32页_1mb

政策释放中，质变需等待

核心内容

2022年，中国房地产政策在多个层面进行了调整，以稳定市场、促进合理住房需求、缓解房企流动性危机，并推动向新发展模式转型。政策重点聚焦在需求周期、库存周期、开发周期以及保障性住房建设等方面。

主要观点

需求周期

• 需求修复是一个慢变量，受多种因素影响，包括疫情扰动、居民对房价上涨预期不足、改善性住房需求释放缓慢等。
• 各地政策持续放松，保障居民合理住房需求，例如降低落户门槛、发放购房补贴、调整房屋转让税率等。
• 房地产税暂缓，多地出台人才购房补贴和新市民购房补贴，以吸引人才和改善居民购房能力。

库存周期

• 土拍市场政策限制有所放松，鼓励基本面良好的企业拿地开发。
• 全国性土地端政策调控自2021年2月启动，但政策逐渐调整，延长土地供应周期、放宽参与资格和付款要求。
• 部分城市试点农村集体经营性建设用地入市，探索土地制度改革。

开发周期

• 开发商流动性困境是地产投资受阻的核心问题，引发负循环，影响居民购房意愿。
• 政府进一步强调支持房企并购，放松预售资金监管，允许房企提取超出监管额度的资金。
• 多地出台购房补贴、降低首付比例、提高贷款额度等政策，以缓解购房压力。

新发展模式转型

• 政府鼓励发展保障性租赁住房、长租房市场，完善住房租赁金融政策体系。
• 多地推进保障性租赁住房建设，如北京市“十四五”期间计划建设40万套，苏州市计划建设240万套。
• 证监会推动保障性租赁住房公募REITs试点，促进投融资良性循环。

关键信息

户籍政策

• 多地放宽落户条件，如杭州、宁波、中山、嘉兴等城市。
• 各城市取消落户限制，实行户籍准入年限同城化累计互认。
• 部分城市对高校毕业生、高层次人才提供落户优惠，如杭州对本科、硕士、博士给予不同补贴。

财税政策

• 暂缓房地产税，多地发放购房补贴，如杭州、宁波、绍兴等。
• 调整房屋转让税率，如郑州降低二手房交易个人所得税。
• 实施“两奖一补”政策，如四川资中县对二孩、三孩家庭给予购房奖励。

信贷政策

• 降低首付比例，如温州、惠州、东莞等城市。
• 提高贷款额度，如宁波、成都、广州等。
• 调整贷款利率，如九江、郑州、南宁等。
• 引入人才公积金贷款政策，如沈阳、长春、杭州等。

行政政策

• 放松限购政策，如福州、郑州、南昌等。
• 推进货币化安置，如南宁、郑州、杭州等。
• 强化预售资金监管，如福州、厦门、石家庄等。
• 推动保障性租赁住房建设，如北京、上海、成都、广州等。

风险提示

1. 地产开发投资增速超预期下行；
2. 需求端政策打开不及预期；
3. 供给端政策再收严。

投资评级说明

• 买入：相对于沪深300指数表现+20%以上；
• 增持：相对于沪深300指数表现+10%~+20%；
• 中性：相对于沪深300指数表现-10%~+10%之间波动；
• 减持：相对于沪深300指数表现-10%以下。

行业投资评级

• 看好：行业指数相对于沪深300指数表现+10%以上；
• 中性：行业指数相对于沪深300指数表现-10%~+10%之间；
• 看淡：行业指数相对于沪深300指数表现-10%以下。

法律声明

• 本报告由浙商证券股份有限公司制作，信息来源于公开资料，不保证其真实性、准确性及完整性。
• 报告仅供客户参考，不构成投资建议。
• 报告版权归浙商证券所有，未经许可不得复制、发布或传播。