易居企业集团：2023年南昌市房地产市场半年报_51页_4mb

2023年南昌房地产市场半年报总结

核心内容概述

2023年上半年，南昌房地产市场整体呈现“先扬后抑”的走势，政策层面持续放松，但市场复苏动能不足，房地产企业销售和融资压力依然存在。市场成交量和价格波动明显，不同区域和项目表现分化，政策对市场预期的修复作用有限，整体仍处于调整期。

主要观点

1. 政策环境

• 中央政策：坚持“防风险、促需求”，保持稳定且限于“托而不举”。通过房贷利率动态调节机制、优化集中供地政策、规范房地产经纪服务等手段，引导市场预期修复。
• 地方政策：松绑主力军由弱二线和三四线城市转向核心一二线城市，如南昌市多个区域推出购房补贴政策，吸引刚需及改善型购房者，如红谷滩、高新区、湾里区等。

2. 土地市场

• 土地供应：2023年上半年南昌市商住办用地供应计划为4092亩，实际供应2103亩，完成率35%。经开区供应量最大，达836亩。
• 土地成交：成交面积215万m²，同比减少34%，楼面价4342元/m²，同比微降2%。南昌县地块流拍率较高，而九龙湖及高新区为成交主力。
• 土地价格：保利在西湖区以7895元/m²的楼面价创上半年最高纪录，建发在高新区和九龙湖拿地金额居首，达30.51亿元。
• 土地市场趋势：市场整体供过于求，部分区域竞争激烈，但房企投资意愿仍偏低，央国企及财务稳健民企在核心城市积极“抢地”。

3. 商品房市场

• 商品房供应与备案：2023年上半年商品房供应132万m²，备案205万m²，同比上涨11%。备案均价12260元/m²，同比上涨1%。
• 商品住宅市场：供应109万m²，备案164万m²，去化主力仍为青云谱区，备案均价13041元/m²，同比上涨2%。商品住宅库存面积295.6万m²，去化周期约10.04个月。
• 非住宅市场：供应23万m²，成交41万m²，均价9150元/m²。公寓为成交主力，商业和办公表现较弱。
• 区域表现：新建区备案量同比下降14%，均价下跌12%；南昌县备案量同比上涨60%，均价下跌10%。

4. 融资与企业表现

• 融资情况：2023年上半年房企融资规模腰斩，政策持续利好，但效果传导仍需时间。优质房企及白名单企业融资优势明显。
• 企业表现：2023年上半年百强房企整体表现平淡，但TOP50梯队企业业绩增长较快，央国企和优质民企抗周期能力较强。
• 债务重组：出险房企如佳兆业、融创等加快债务重组，部分企业已复牌并达成债务重组方案。

关键信息

政策支持

• 购房补贴：南昌市多个区域推出购房补贴政策，如红谷滩区最高补贴800元/m²，南昌县最高补贴8万元，湾里区现金补贴200元/m²，人才补贴100元/m²。
• 利率调整：央行、银保监会动态调整房贷利率，5年期以上LPR利率下调至4.20%，超百城下调或取消房贷利率下限。
• 首付比例：多数城市首套房最低首付比例降至20%，二套房降至30%。
• 公积金政策：多子女家庭可享受公积金贷款额度上浮20%，部分城市取消贷款时间间隔，提高租房提取额度。

土地市场数据

• 供应计划：商住办用地供应4092亩，其中商服用地235亩，住房用地3856亩。
• 成交情况：商住办用地成交215万m²，同比减少34%。住宅成交185万m²，同比减少27%。
• 楼面价：商住办楼面价4342元/m²，住宅楼面价4949元/m²。

商品房市场数据

• 供应与备案：商品房供应132万m²，备案205万m²；商品住宅供应109万m²，备案164万m²。
• 区域表现：青云谱区供应和成交均居首位；红谷滩区均价19744元/m²，为价格高地。
• 库存情况：截至6月末，商品住宅库存295.6万m²，去化周期约10.04个月。

企业与项目表现

• TOP20住宅项目：中海左岸国际、华侨城万科世纪水岸、金地宝龙新城湖城大境、江铃祥云瑞园等项目排名靠前。
• 新建区项目：市政公用城、保利紫云、金科博翠天下等项目表现突出。
• 南昌县项目：煌盛一德观澜、一德书香上园、亚琦城央尚品等项目备案金额和面积排名靠前。

2023年上半年全国房地产市场趋势

• 成交量与价格：全国商品房成交量同比下降25%，成交均价上涨10%；商品住宅成交量同比下降27%，均价上涨4%。
• 市场复苏：市场呈现点状复苏，但整体复苏基础不牢靠，二季度销售投资承压。
• 政策效果：政策对市场预期的修复作用有限，部分城市出现价格战，线上营销依赖增加。

2023年上半年全国房地产政策展望

• 稳增长政策：预计稳增长政策将接续加码，降息拉开新一轮货币宽松序幕。
• 地方政策：地方政策持续放松，核心城市政策工具更充足，松绑余量更足，但复苏动能转弱，内部存在分化行情。
• 二手房市场：二手房市场韧性更强，全面承接刚需，业主调低预期以降价撬动成交量。

总结

2023年上半年南昌房地产市场整体表现平淡，政策层面持续放松，但市场复苏动能不足，房企销售和融资压力较大。土地市场供过于求，部分区域竞争激烈，但整体投资意愿偏低。商品房市场成交量与价格波动明显，区域表现分化，青云谱区为去化主力。非住宅市场持续去库存，公寓为成交主力，商业和办公表现不佳。政策对市场预期的修复作用有限，市场仍需等待需求端改善。未来，房企应积极营销、提升优惠力度，并加强产品力打造以应对行业下行调整期。