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政策释放中，质变需等待

核心内容概述

2022年房地产政策在多个层面有所放松，旨在促进市场平稳健康发展，推动向新发展模式转型。政策主要围绕需求端、库存端、开发端以及保障性住房建设等方面展开，整体趋势是缓解市场压力、支持合理住房需求、稳定企业流动性、加快住房供应结构调整。

主要观点

• 需求端政策逐步放松：政府工作报告明确强调支持合理住房需求，各地方在户籍、财税、信贷等方面出台多项政策，降低购房门槛，减轻购房负担。
• 库存周期政策有所放宽：全国性土地端政策从2021年集中供地转向更加灵活的调控方式，包括延长土地供应周期、放宽竞拍规则等。
• 开发周期流动性问题突出：房企资金链紧张影响开发进度，居民购房意愿受挫，形成负循环。政府支持房企并购、放松预售资金监管，以缓解资金压力。
• 保障性租赁住房成为重点方向：政策强调发展长租房和保障性住房，通过公募REITs试点、财政补贴、政策性住房建设等手段，推动住房供应结构优化。

关键信息

一、需求周期：政策放松，但修复缓慢

• 户籍政策：多地放宽落户条件，吸引人才和新市民。如杭州、中山、嘉兴等地降低学历门槛，允许租房落户，实行户籍准入年限互认。
• 财税政策：
  • 暂缓房地产税试点，减轻市场压力。
  • 多地发放购房补贴，如杭州、绍兴、延吉等地对人才和农民提供不同额度的购房补贴。
  • 调整房屋转让税率，如郑州降低二手房交易个税，湖州允许契税补贴。
• 信贷政策：
  • 降低首付比例，如温州、重庆、赣州等城市首付比例降至20%。
  • 降低贷款利率，如广州六大银行下调首套房贷利率。
  • 提高贷款额度，如宁波、南昌等地提高公积金贷款额度。

二、库存周期：土地政策趋于灵活

• 土地供应：2022年土地政策强调合理供应，避免集中供地带来的资金压力。
• 土拍规则：放宽限价、竞拍规则，允许通过合理报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人。
• 试点城市：部分城市试点土地入市、延长承包期，探索土地管理新模式。

三、开发周期：流动性是核心问题

• 预售资金监管：全国性政策调整，允许超出监管额度的资金提取使用，减轻房企资金压力。
• 支持房企并购：央行、银保监会鼓励金融机构开展并购贷款业务，支持优质房企兼并困难房企项目。
• 政策性支持：如成都、杭州、南京等地推出人才购房补贴、公积金贷款支持等。

四、保障性租赁住房发展

• 政策导向：政府强调租购并举，推进保障性租赁住房建设，解决新市民、青年人等群体住房困难。
• 具体措施：
  • 2022年全国计划建设筹集保障性租赁住房240万套。
  • “十四五”期间，40个重点城市新增保障性租赁住房650万套。
  • 鼓励发展公募REITs，推动保障性住房资产证券化。

政策动向总结

风险提示

1. 地产开发投资增速超预期下行：市场复苏不及预期可能导致投资持续低迷。
2. 需求端政策打开不及预期：居民购房意愿和能力提升可能滞后于政策调整。
3. 供给端政策再收严：未来可能对房地产市场出台更严格的调控措施。

投资评级说明

• 股票投资评级：以报告日后6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：以行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。

法律声明

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