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东百集团（600693.SH）总结

核心内容

东百集团（600693.SH）是一家历史悠久的商业企业，其前身是1957年成立的福州市东街口百货大楼，1993年在上交所上市，1997年正式成立东百集团。公司从单一百货零售企业转型为集商贸、地产、酒店管理、广告信息等多业态于一体的大型商业集团，目前主要业务包括商业零售、商业地产和物流仓储。

主要观点

1. 物流地产成为新蓝海

• 物流地产因供需失衡和高回报率受到资本关注，未来市场空间巨大。
• 中国物流地产需求增长迅速，但供给不足，尤其是高标仓。
• 2017年，中国物流地产的平均租金为30.2元/平米，年均复合增长率约4%。
• 一线城市物流地产收益率高于写字楼和购物中心，具备投资价值。

2. 东百集团积极布局物流地产

• 东百集团通过借力大股东中联集团拿地、组建专业团队、控股子公司等方式拓展物流地产业务。
• 截至2017年，公司已落地6个物流地产项目，累计在建面积达77万平方米，其中2个为2017年新收购项目。
• 公司采取“自持+PE”模式，灵活应对物流地产开发和运营。

3. 零售业务全面升级

• 公司目前拥有6家门店，其中5家在福州，1家在厦门，自有物业面积约10.2万平方米。
• 东百中心A、B馆于2017年10月重新开业，东百中心C馆预计2018年7月开业。
• 零售收入坪效提升，尤其在福州地区，元洪东百城转型后坪效显著增长。

4. 商业地产持续贡献业绩

• 2017年，公司商业地产收入达到18.71亿元，同比增长51.21%，占总营收近50%。
• 兰州国际商贸中心和福安东百广场为公司主要商业地产项目，2018年预计实现收入15亿元，净利润约1.8亿元。
• 公司在三、四线城市布局，寻求侧面突围，避开一、二线城市的激烈竞争。

关键信息

财务数据

• 2018年6月9日股价： 6.3元
• 总股本： 89823万股
• 总市值： 57亿元
• 流通市值： 57亿元
• 每股净资产（MRQ）： 2.4元
• ROE（TTM）： 11.3%
• 资产负债率： 65.0%

财务预测（2018E-2020E）

物流地产盈利预测

商业地产项目进展

投资建议

• 首次覆盖给予“强烈推荐-A”评级。
• 核心逻辑： 物流地产业务进入业绩收获期，零售业务受益行业回暖及门店升级，商业地产持续贡献业绩。
• 盈利预测： 2018年预计实现净利润4.05亿元，对应PE为14.0x；2019年预计净利润4.53亿元，对应PE为12.5x。

风险提示

1. 行业复苏缓慢。
2. 房地产市场持续波动。
3. 物流地产项目进展不及预期。

总结

东百集团通过多元化业务布局和物流地产的积极发展，实现了业绩的稳步增长。公司凭借在商业地产和物流地产领域的优势，以及对零售业务的全面升级，有望在未来几年持续增长。尽管存在行业复苏和房地产市场波动的风险，但其物流地产业务的高利润率和市场潜力，使其成为值得关注的投资标的。