20160929-东兴证券-东百集团-600693.SH-深度报告_物流地产黑马呼之欲出_25页_2mb

东百集团（600693）深度报告总结

核心内容概述

东百集团是一家以百货零售为主、同时涉足商业地产开发与运营、房产租赁、酒店餐饮及广告信息等业务的综合性商业集团。公司自1993年在上海证券交易所上市以来，逐步发展为福建省重要的商业企业。随着地铁建设影响的消退以及物流地产布局的推进，公司业绩有望迎来拐点，成为物流地产领域的“黑马”。

主要观点

1. 业绩复苏预期

   • 福州地铁1号线预计2016年通车，将带动东街口商圈恢复繁荣，东百大楼与地铁直接联通，有望提升公司主力门店的业绩。
   • 公司在兰州和福安的两个房地产项目预计于2016-2018年逐步竣工并交付结算，为公司业绩带来显著增长。

2. 物流地产布局

   • 公司正积极布局物流地产，以应对电商和消费升级带来的仓储物流需求增长。
   • 依托东百集团的融资能力和民营体制，公司引入了来自安博的物流地产核心团队，采用轻资产模式，计划三年内实现200万平方米的土地规模，进入物流地产行业第二梯队。

3. 市场潜力巨大

   • 中国物流仓储设施供给不足，尤其是高端仓储设施稀缺，人均物流面积仅为美国的十四分之一。
   • 随着电商和政策推动，现代物流仓储需求快速增长，物流地产成为未来增长的重要方向。

关键信息

1. 公司概况

• 主营业务：百货零售、商业地产开发与运营、房产租赁、酒店餐饮、广告信息等。
• 门店分布：福州拥有5家门店，厦门1家门店，其中两大主力门店位于东街口商圈，均为自持物业。
• 股东结构：福建丰琪投资有限公司为控股股东，持股45.62%，实际控制人为郑淑芳女士。
• 定增进展：定增方案重启，大股东认购52.5%份额，资金充裕，将用于支持物流地产发展。

2. 商业地产项目

• 兰州国际商贸中心项目：2012年7月开工，预计2017年9月竣工，总投资61亿元，总建筑面积60万平方米。
• 福安东百广场项目：2014年5月开工，预计2018年6月竣工，总投资25.8亿元，总建筑面积45万平方米。
• 项目进展：兰州项目预售总额达17.5亿元，福安项目2016年上半年预售完成2.7亿元，回款1.59亿元。

3. 物流地产布局

• 物流地产核心优势：

  • 强大的管理团队，由王黎民领导，拥有丰富的行业经验和资源。
  • 完善的股权激励机制，管理层持股10%，享有30%分红，增强团队稳定性。
  • 强大的资本实力，账面现金6.74亿元，获得70亿元融资额度支持。
  • 采用产业基金循环开发模式，类似普洛斯，提升资金效率和回报率。

• 物流地产项目：

  • 公司已收购广东佛山20万方地块88%股权和肇庆维龙仓储有限公司85%股权，合计获得土地面积约43.3万平方米。
  • 未来三年计划实现200万平方米土地规模，进军物流地产行业。

4. 盈利预测与投资建议

• 业绩预测：

  • 2016-2018年公司营业收入分别为27.3亿、46.6亿和48.2亿；归属净利润分别为2.0亿、5.3亿和5.8亿。
  • EPS分别为0.22、0.59和0.65元，当前股价对应的PE分别为40倍、15倍和14倍。

• RNAV估值：

  • 合理市值判断为103亿元，对应目标价12元，当前股价尚有30%上涨空间。

• 投资建议：

  • 首次覆盖给予“强烈推荐”评级，认为公司具备良好的发展前景和增长潜力。

风险提示

• 零售业务恢复低于预期。
• 物流地产转型推进的不确定性。
• 地产项目结算金额存在不确定性。
• 地铁竣工日期延迟可能影响业绩复苏。

行业前景与政策支持

• 需求端：电商和消费增长推动物流仓储需求激增，预计未来三年复合增长率保持20%以上。
• 政策端：中央及地方政府密集出台政策支持物流体系建设，推动行业发展，如《物流业发展中长期规划》、《关于促进快递业发展的若干意见》等。

总结

东百集团凭借其在商业地产领域的积累、强大的融资能力以及物流地产转型的布局，有望在2016年及以后实现业绩复苏，并在物流地产领域取得显著进展。随着地铁建设完成、商业地产项目交付结算以及物流地产的快速扩张，公司具备成为物流地产“黑马”的潜力。当前估值尚有提升空间，首次覆盖给予“强烈推荐”评级。