20150608-安邦咨询-房地产通讯_17页_1021kb

报告摘要

文档内容总结

核心内容概述

本文档主要分析了2015年5月中国房地产市场的整体走势及区域差异，探讨了楼市调整、政策影响、市场分化、开发商转型等核心议题。同时，也涉及了房地产行业与城市发展、能源消耗、保障房政策调整及国际房企动态等内容。

主要观点

1. 楼市调整持续，三四线城市压力较大

三四线楼市疲软：尽管一线及部分二线城市因政策刺激出现回暖，但三四线城市仍面临库存压力，人口迁移和产业支撑不足是主要制约因素。
库存周期长：如株洲、芜湖等地，库存消化周期长达数月甚至数年，开发商面临较大去化压力。
一线房企仍积极布局三四线城市：部分房企在三四线城市加大投资，但市场反应不一，部分项目销售乏力。

2. 房地产市场呈现区域分化

一线城市表现强劲：北京、上海、深圳等城市房价持续上涨，成交量和成交均价均创历史新高。
二线城市部分回暖：如广州、杭州等地成交量显著上升，市场活跃度提升。
三线城市成交低迷：部分城市如保定、徐州等地，市场表现较为疲软，政策提振效果有限。

3. 政策对市场的影响

利好政策集中释放：3·30新政、降息、公积金提取额度提高等政策推动了一线城市楼市回暖。
政策对三四线城市作用有限：政策主要惠及需求旺盛的一线城市，对库存压力大的二三线城市提振效果不明显。

4. 房企面临转型压力

房企业绩承压：2015年一季度，前20名房企销售金额同比下降15.37%，净利润大幅下滑。
房企融资需求上升：5月32家房企合计融资计划超过800亿元，显示房企对资金的依赖程度加深。
房企转型方向明确：房企正从传统开发向轻资产模式、社区服务、金融业务、物流地产等方向转型，以应对市场变化和行业挑战。

5. 保障房政策调整

保障房类型简化：住建部正酝酿将保障房分为“租赁型公租房”和“销售型共有产权房”，以优化市场结构。
政策意图：通过政策调整，厘清保障房与商品房市场的关系，推动住房体系更合理化。

6. 土地市场动态

土地成交面积大幅增长：5月中国经营性用地成交面积环比增长近100%，显示开发资金流入市场。
土地价格下行：土地成交均价环比下降44.19%，主要由于房企谨慎拿地，地方融资平台低价购地。
一线城市土地供应紧张：如北京，土地供应大幅减少，导致房价上涨压力上升。

7. 京津冀协同发展

产业转移是突破口：京津冀协同发展的重点在于产业转移，八大类产业将重点向河北、天津转移。
重点产业领域：包括信息技术、装备制造、商贸物流、教育培训、健康养老、金融后台、文化创意、体育休闲等。
区域合作项目：如滨海中关村科技园、北京新机场临空经济区等，推动区域经济协同发展。

8. 城市发展与全球性城市趋势

全球性城市需具备吸引力：包括良好的居住环境、丰富的文化资源等，而中国部分城市因基础设施、空气污染等问题，难以成为“伟大城市”。
人口与资本流动趋势：发展中国家的城市难以吸引全球人才，资本更倾向于跟随人口流动，未来中国城市需提升吸引力。

9. 建筑能耗与绿色转型

建筑领域煤炭消耗将达峰值：预计2020年中国建筑领域煤炭消耗将达2.45亿吨标煤，2030年将实现节煤1.3亿吨。
绿色建筑成为发展方向：推动低能耗、绿色建筑，优化城乡建筑能源结构，发展可再生能源。

关键信息汇总

5月市场表现

全国百城住宅均价环比上涨0.45%，但同比仍下跌3.73%。
北京纯商品住宅成交均价同比上涨18.4%，5月成交量达年内新高。
上海二手房指数环比上涨0.52%，市场回暖迹象明显。
深圳新房均价创历史新高，显示市场强劲需求。
广州新房成交量连续四周超2000套，市场整体上行趋势明显。
杭州楼市成交量创6年来新高，政策与开发商推盘共同推动市场活跃。

房企动态

长和系重组完成，李嘉诚将地产业务分拆为“长地”，推动资产证券化。
万达收购澳大利亚HOYTS集团，加速向轻资产转型，拓展国际市场。

土地市场

5月20家标杆房企拿地总成交额环比下降11.6%，显示房企拿地谨慎。
北京土地供应创7年新低，推高房价上涨预期。
广州土地挂牌数量增加，预计6月将出现成交高潮。

保障房政策调整

保障房分类简化，将主要分为租赁型公租房和销售型共有产权房。
共有产权房设计：允许市民逐步增持房产比例，推动住房市场更可持续。

总结

2015年5月，中国房地产市场呈现明显的区域分化趋势，一线城市表现强劲，而三四线城市则面临较大的库存压力和市场调整。政策刺激在一线市场效果显著，但对库存压力大的城市作用有限。房企面临转型压力，部分企业开始探索轻资产模式、社区服务、金融业务等新方向。同时，保障房政策正进行调整，以优化住房体系。未来房地产行业需更加注重产业支撑和绿色发展，推动市场从土地财政向税收型财政转型。

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