20151019-安邦证券-房地产通讯_17页_1021kb

房地产市场分析总结

核心内容概览

当前中国房地产市场在利好政策的推动下，整体表现不一，呈现出明显的地区分化趋势。一线城市如北京、上海、深圳等地的市场相对活跃，而三四线城市仍面临去库存压力。同时，政策调控对市场产生深远影响，尤其在土地供应、房价调控、商业地产发展等方面。

主要观点

1. 政策驱动与地区分化

• 利好政策：近期政策支持，如提高住房公积金使用效率、降低非限购城市首套房贷首付比例，旨在刺激市场，但实际效果有限。
• 地区分化：一线及部分二线城市房价可能继续上涨，而三四线城市仍以“以价换量”为主，去库存压力持续存在。

2. 房企业绩普遍承压

• 房企三季报显示，近7成公司业绩下滑，1/4出现“首亏”。
• 重点房企如津滨发展、粤宏远A、荣安地产等亏损幅度较大，显示行业整体景气度下降。

3. 土地市场表现

• 三季度住宅地价同比上升3.41%，土地供应总量环比增长，但成交面积同比上涨。
• 北京土地市场热度不减，地价高企，土地供应集中在一线城市，导致房价上涨压力。

4. 北京自住房影响

• 自住房推出2年来有效缓解了商品房价格过快上涨的压力，分流刚需购房群体。
• 自住房供应与商品房供应的价差明显，推动了市场结构的调整。
• 自住房政策对市场整体供需结构产生深远影响，导致市场供需失衡。

5. 商业地产发展方向

• 商业地产未来发展的两大方向为服务精细化与商品丰富化。
• 强调线上线下融合、会员系统完善、品牌多元化等。

关键信息

地区市场动态

• 北京：公寓豪宅成交均价环比上涨4%，但整体市场仍面临去化压力；地价持续上涨，住宅供应减少。
• 上海：成交量升价跌，新增供应火热，但政策调控力度加大，部分地块叫停，未来将加强供需结构调整。
• 深圳：节后一周成交节节高升，但整体市场逐步退烧，去化压力依然存在。
• 重庆：“银十”表现平淡，商品房供应减少，但房交会或将带来成交小高潮。
• 广州：十一假期后供应减少，但预计中下旬仍有大批新货供应，市场总体稳定。
• 杭州：国庆假期后成交量有所回落，但新房成交持续走高，库存量创历史新高。

数据亮点

• 三季度中国住宅地价同比上升3.41%，为2014年一季度以来首次加快增速。
• 9月北京公寓豪宅成交均价达72827元/平方米，创近7个月新高。
• 上海楼市成交量升价跌，新增供应火热，但价格涨幅明显收窄。
• 深圳节后一周成交量环比上升158.5%，但成交均价与去年同期相比仍偏高。
• 重庆主城区商品房可售套数达76459套，可售面积达874.32万平方米。
• 杭州前三季度新房成交达87181套，成交均价16102元/平方米，创历史新高。

政策与趋势

• 海绵城市建设：将获得财政优先支持，推动生态与城市建设的结合。
• 环渤海地区合作发展：《纲要》正式印发，推动区域协同发展，目标为2030年形成一体化格局。
• 长江经济带：需加强省市园区间合作，解决产业同质化、产能过剩等问题。

风险与机会

风险提示

• 房价上涨压力：一线城市房价上涨趋势明显，三四线城市去库存压力大。
• 市场供需失衡：自住房政策影响市场结构，导致商品房供应减少、价格上升。
• 商住公寓去化困难：市场供需矛盾加剧，商住公寓市场面临供过于求的风险。

机会提示

• 商业地产创新：服务精细化、商品丰富化将成为商业地产发展的主要方向。
• 政策支持：海绵城市、环渤海合作、长江经济带建设等政策将推动区域发展。
• 土地市场调整：部分城市土地供应结构优化，有助于缓解房价上涨压力。

公司信息

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