20230518-YY评级-地产城市观察之杭州_市场与存续主体_2页_234kb

报告摘要

杭州房地产市场摘要

市场表现
- 政策驱动：G20峰会、亚运会推动基础设施建设，新增购房需求增加。
- 阶段特征：2014年取消限购后高速成长；2022年受疫情影响，商品房销售额下降31.22%；2023年初市场回暖，供应与成交同比大幅增长。
供需与去化周期
- 供需逆转：2022年成交下降，转为小幅供过于求；年末因政策刺激出现“翘尾”，2023年初去化周期47个月，低于其他重点城市。
- 价格趋势：成交均价稳中有升，2023年2月价格同比涨幅处于历史高位；刚需产品疲软，改善型需求为主。
区域分化
- 核心区表现：一二环线成交坚挺，核心区成交占比扩大；越靠近核心区、越高价位去化越有保障。
- 郊区市场：第三环线持续萎靡，郊区供应为主，但发展中板块吸引力下降。
二手房市场
- 调整明显：受“ABC单”政策退出及亚运延期影响，量价齐跌；新政后逐渐回稳，2023年2月成交回升至历史高位。
土地市场
- 表现健康：量增价稳，溢价率处于十年低位。
- 区域分布：非主城区占土拍成交74.1%，国央企积极参与。

存续主体分析（YY团队样本）

评级与股权：
- 投资级房企占63%；国有企业占75%，市级和区级国资主导。
资产与债务：
- 资产规模分化严重（300亿~1000亿以上），4家亏损；
- 净负债率63%，偿债压力大，需警惕估值波动风险。
对比企业：
- 绿城房产、滨江集团、杭州地铁：
  - 滨江集团和杭州地铁以区域内土储为主，绿城房产相对分散。
  - 毛利率：绿城跌幅远低于其他两家。
  - 净负债率：三家企业均达标，绿城近三年低于50%。