20230111-YY评级-地产城市观察之上海_市场与存续主体_24页_545kb

上海房地产市场与存续主体分析总结

核心内容概览

2022年，上海房地产市场在整体下行趋势中表现出较强韧性。尽管全国商品住宅销售面积同比下滑26.2%，但上海住宅累计销售面积达1,000.18万平米，仅同比下降3.33%。市场呈现供需格局逆转、去化周期修复、板块分化以及二手房深度调整等特征。

主要观点与关键信息

1. 市场表现

• 新房成交：全年呈现“W”型走势，受疫情封控影响，6月前成交停滞，随后反弹，Q4有所放缓，但整体表现优于其他一线城市。
• 去化周期：从18个月修复至13个月，反映购买力未消失，仅延后入场。
• 板块分化：内环内及内中环板块去化保障度高，而郊环外区域因供应增加，部分项目人气被摊薄。
• 二手房市场：整体量价齐跌，尤其二手豪宅全面回调，与新房竞争加剧，且受宏观环境影响，市场持续调整。

2. 土地市场

• 市场表现平稳：全年四批次土地均无流拍，溢价率基本持平，显示市场信心。
• 参拍主体：以央国企为主，占比近80%，民企仅占12.95%，但部分民企如龙湖、大华仍积极拿地。
• 区域供应：五大新城如南汇、嘉定等有效供应增加，但需警惕后续新盘上市对市场分流。

3. 上海区域房企梳理与对比

• 评级分布：多数房企集中在投资级，信用资质较高，仅少数为高风险。
• 股权结构：以市级和浦东新区国资委实控为主，民企仅占少数。
• 资产与盈利：资产规模差异显著，千亿以上房企8家，最小仅52亿。民企盈利相对较好，而国资房企普遍盈利能力弱。
• 债务结构：整体债务负担较重，踩线率达76%，短债和非标占比高，尤其是陆家嘴、复地等。

4. 重点主体聚焦

• 大华集团：销售主要来自上海，销售表现优于其他民企，但毛利率下降明显。
• 陆家嘴集团：业务多元化，地产租赁和物业收入占比高，债务规模大，短债压力突出。
• 光明地产：主要依赖保障房和安置房，销售规模较小，非标债务占比高。
• 上海城投控股：销售高度集中于上海，但盈利较弱，债务负担重。

结构化分析

1. 2022年上海楼市行情回顾

1.1 新房成交

• 2022年上海新房销售面积达1,000.18万平米，仅同比下降3.33%。
• 成交呈现“W”型走势，6月后供应密集，成交反弹。
• 供应强度增加，但实际成交低于真实供应，形成小幅“供过于求”。

1.2 二手房&豪宅

• 二手房成交面积和金额同比分别下降43%和45%，市场深度调整。
• 豪宅市场受“买新不买旧”影响，成交缩量明显，二手豪宅同比下降52%。
• 价格下行，尤其是“老破小”房源，法拍房成交价甚至低于评估价。

1.3 土地市场

• 全年成交114宗地块，总面积1,090.15万方，同比下降30%。
• 成交总价2,800.08亿元，同比下降11%。
• 土地市场表现平稳，无流拍，溢价率基本持平。
• 民企参与度低，但仍有部分如大华、龙湖等积极拿地。

2. 上海区域房企梳理与对比

2.1 评级分布

• 投资级以上房企共23家，信用资质整体较高。
• 4+档和5档房企最多，分化不大。

2.2 股权结构

• 上海房企以国资为主，占比达86%，民企仅占4家。
• 主要实控人包括上海市国资委、浦东新区国资委等。

2.3 资产规模与盈利能力

• 资产规模差异大，千亿以上房企8家，最小仅52亿。
• 民企如大华、豫园盈利较好，而国资房企如陆家嘴、光明地产盈利较弱。
• 10家国资房企22H1亏损，8家净利润不足1亿元。

2.4 债务负担

• 踩线率达76%，多数房企面临较高偿债压力。
• 短债和非标占比高，尤其陆家嘴、复地等。

3. 重点主体聚焦

3.1 经营层面

• 陆家嘴集团：地产收入占比49.91%，业务多元化，毛利率较高。
• 大华集团：地产收入占比97.64%，销售表现优于其他民企，但毛利率下降。
• 光明地产：主要依赖保障房和安置房，销售规模小，非标债务占比高。
• 上海城投控股：销售高度集中于上海，但盈利较弱，债务负担重。

3.2 财务层面

• 有息债务规模：陆家嘴集团最高，为1177.87亿元，远高于其他三家。
• 净负债率：大华集团最低，光明地产最高，但呈下降趋势。
• 债务结构：陆家嘴集团短债占比高，光明地产非标占比超30%。

4. 总结

• 市场韧性：上海市场在疫情冲击下表现优于其他一线城市，需求多元且坚挺。
• 板块分化：内环内及内中环板块表现较好，而郊环外区域受供应影响较大。
• 房企分化：国资房企债务负担重，盈利弱；民企虽规模小，但盈利相对较好。
• 风险关注：需警惕后续供应加速带来的市场压力，以及部分房企的短期偿债能力。

附录：图表说明

• 图表1：上海新房供应与成交面积对比
• 图表2：上海新房供应与成交套数对比
• 图表3：上海住宅去化周期变化
• 图表4：分环线成交面积
• 图表5：各环线供需情况及去化率
• 图表6：分区域成交量价对比
• 图表7：二手房挂牌量和价格指数
• 图表8：二手住宅价格指数环比
• 图表9：一线城市二手豪宅成交情况
• 图表10：各区土拍成交金额和溢价率
• 图表11：拿地企业类型细分
• 图表12：YY上海样本房企评级分布
• 图表13：样本房企企业性质分布
• 图表14：上海国资实控人样本房企股权梳理
• 图表15：样本房企资产规模及净利润对比
• 图表16：样本房企有息债务、三条红线及债务结构概览
• 图表17：2022H1样本房企营收构成对比
• 图表18：2019-2022H1样本房企毛利率对比
• 图表19：房企销售情况对比
• 图表20：销售同比表现
• 图表21：房企销售城市分布
• 图表22：17-22年新增土储情况
• 图表23：新增土储情况（以拿地金额计）
• 图表24：土地储备对比
• 图表25：样本房企有息债务及结构对比
• 图表26：样本房企净负债率对比
• 图表27：样本房企存续债到期分布

以上总结涵盖了2022年上海房地产市场的关键表现、房企的经营与财务状况以及重点主体的对比分析，为投资者和政策制定者提供了全面的市场洞察。