CBRE城市更新白皮书2022_51页_19mb

CBRE城市更新白皮书总结

核心内容

本白皮书由世邦魏理仕战略顾问部发布，聚焦中国城市更新的独特内涵、当前存在的症结、破局之策及未来趋势动向。白皮书指出，随着城镇化率突破60%，中国城市更新已进入下半场，成为实现可持续发展的重要手段。

主要观点

• 城市更新正从“量”向“质”转变，强调以人为核心，推动内容和场景更新。
• 城市更新与国家政策密切相关，具有政策驱动、因地制宜的特点。
• 项目实施需结合城市特色，避免盲目照搬经验，注重内容与空间的匹配。
• 城市更新面临资金、产权、功能与利益统筹等多重挑战，需通过创新模式与机制加以解决。
• 未来城市更新将更加注重绿色、低碳、数字化及社会参与，推动城市有机更新和高质量发展。

关键信息

城市更新的内涵与演变

• 政策驱动：城市更新的发展与国家政策密切相关，如土地使用权有偿转让、住房商品化改革等。
• 多类型更新：包括片区/街区类、产业/园区类、单元/单体类、公益/公共类等。
• 运作特色：注重顶层设计、片区综合开发、试点特区机制、实施模式创新等。

城市更新的现状与症结

• 区域差异：不同城市在更新深度、广度和多样性上存在较大差异。
• 政策导向：国内城市更新政策主要围绕空间类型展开，如工业遗址、老旧小区、棚改等。
• 实施难点：包括产权复杂、业态同质化、成本高、利益主体多样等。
• 解决方案：通过政企合作、分级评价、市场引导、文化赋能等方式实现更新目标。

城市更新的破局之策

• 创新机制：如“指挥部+工作组+总师制”等，提升更新效率与质量。
• 多元合作：政府主导、市场参与、资本运作的模式，推动城市更新进程。
• 商业模式：通过城市运营、产业投资、特许经营等方式实现项目收益。
• 金融工具：如城市更新基金、专项信托等，助力项目融资与资金平衡。
• 内容植入：强调“四大属性”——居民便捷、文化公共、城市消费、产业文创，赋予更新项目灵魂。

城市更新的未来趋势

• 政策引导：各地出台更加精细化的政策，推动城市更新走向规范、可持续。
• 绿色低碳：强调环保与可持续发展，引入绿色建筑、智慧城市场景。
• 数字赋能：运用5G、人工智能、物联网等技术，提升城市更新效率。
• 社会参与：鼓励居民、企业、社会组织的广泛参与，形成多元共治格局。
• 产城融合：通过产业导入、功能提升、空间优化，实现城市更新与产业发展的融合。

代表性城市更新项目

上海外滩历史风貌区

• 项目范围：0.51平方公里，涵盖177幢历史建筑。
• 难点与解法：通过区域统筹、场景重构、机制创新实现更新。

北京东城区王府井区域

• 项目范围：1.65万平方米，建筑面积超200万平方米。
• 难点与解法：通过提升商业品质、优化产业结构、完善空间布局、打造国际化商街形象实现更新。

深圳罗湖人民南商圈

• 项目范围：约0.62平方公里，建筑面积约370万平方米。
• 难点与解法：通过政企合作、分级评价、柔性开发、引进免税集团等实现商圈复兴。

成都市一环路市井生活圈

• 项目范围：13平方公里，涉及6个行政区、66个社区。
• 难点与解法：通过规划导则整合、四大实施策略、空间体系构建实现城市更新。

杭州西湖风景名胜区

• 项目范围：59.04平方公里。
• 难点与解法：通过经济引导、文化赋能、产业导入、精细化运营实现景区更新。

城市更新政策与趋势

全国政策趋势

• 政策驱动：强调防止大拆大建，推动存量优化。
• 资金模式：包括政府投资、市场融资、金融机构参与等。
• 基金模式：如上海城市更新基金，推动项目融资与实施。

代表性城市政策

• 上海：注重机制完善、国企搭台、多元参与，推动绿色、数字化发展。
• 北京：强调顶层设计、控增优存、试点探索，推动“保护性更新”与“功能性更新”并行。
• 深圳：市场主导、政府统筹、柔性更新，推动有机更新与产业融合。
• 广州：政府主导、社会参与，形成“1+1+N”政策体系，推动存量增效。
• 成都：以“公园城市”理念为核心，推动“留改建”结合，实现有机更新。
• 杭州：注重科学城市化，通过“人本化、数字化、生态化”推动城市更新。

总结

城市更新在中国已成为推动高质量发展的重要手段，其实施需结合政策导向、城市特色与多方参与。未来，城市更新将更加注重绿色、低碳、数字化、文化传承与社会共治，推动城市可持续发展与居民生活质量提升。