世邦魏理仕：2022城市更新白皮书_51页_14mb

CBRE城市更新白皮书总结

核心内容

本白皮书由世邦魏理仕战略顾问部发布，聚焦中国城市更新的独特内涵、当前存在的问题、破局之策以及未来趋势。白皮书指出，随着我国城镇化率突破60%，城市更新已成为实现可持续发展的重要手段，且其发展与政策导向密切相关。城市更新将从“量”向“质”转变，注重“以人为本”，并实现产业、文化、生态等多维度的综合提升。

主要观点

• 城市更新的特殊性：不同于西方国家的城市更新模式，中国的城市更新更强调政策引导、政府主导与市场参与相结合，注重“惠民”与“文化”元素，追求高质量供给。
• 城市更新的三大模式：政府主导型、政府与市场合作型、多元主体协同型，其中政府主导型项目在政策保障、土地利用等方面具有重要影响。
• 城市更新的多元类型：包括片区/街区类、产业/园区类、单元/单体类、公益/公共类等，每种类型均有不同的实施路径与运作方式。
• 城市更新的挑战：各地城市更新在更新深度、广度、主体多样性等方面存在较大差异，政策、空间、资金、产权等问题是当前实施中的主要难点。
• 城市更新的创新策略：包括政策引导、资金平衡、空间改造、内容植入、多元合作、运营机制创新等，旨在实现可持续、高质量的城市更新。

关键信息

城市更新类型与实施路径

• 片区/街区类更新：如上海外滩、北京王府井、深圳人民南商圈等项目，注重区域统筹、业态优化、文化融合。
• 产业/园区类更新：如上海互联宝地、武汉多牛世界等，强调产业升级、产城融合、文创发展。
• 单元/单体类更新：如上海黄浦区160街坊、南京颐和路等，注重建筑修缮、功能重构、精细化运营。
• 公益/公共类更新：如杭州西湖风景名胜区、成都一环路市井生活圈等，强调文化保护、公共空间提升、居民生活改善。

政策驱动与实施机制

• 政策驱动：城市更新主要受国家及地方政策影响，如土地使用权有偿转让、住房制度改革、城市规划法等，政策导向在更新过程中起到关键作用。
• 实施机制：包括“指挥部+工作组+总师制”、政企合作、分级评价、滚动开发等，以确保城市更新的顺利推进。
• 资金来源与模式：城市更新资金来源包括政府财政、社会资本、金融机构、土地出让收益等，其中城市更新基金具有参与门槛低、权益性融资、监管限制小、便于管理、退出灵活等五大优势。

城市更新趋势与动向

• 绿色低碳：城市更新将更加注重绿色、低碳、数字化、智能化，推动可持续发展。
• 产业融合：以“产城融合”为核心，推动产业与城市空间的有机结合，实现城市功能提升。
• 文化赋能：城市更新将融入历史文化、城市记忆，增强文化认同感与城市特色。
• 精细化运营：通过系统性、整体性、协同性的管理方式，提升城市更新效益与居民满意度。
• 社会参与：鼓励居民、企业、专家等多方参与城市更新，形成共建、共治、共享的格局。

城市更新典型案例

• 上海外滩历史风貌区：通过功能置换、产权归集、政策创新等方式，实现历史建筑的活化利用。
• 北京王府井商业升级：以文化为核心，提升商业品质，打造国际化商街。
• 深圳人民南商圈复兴：通过政企合作、分级更新、引入免税集团等方式，实现商圈功能提升与城市更新。
• 西安东大街改造：注重文化与旅游融合，通过功能再定位、空间再塑造，推动城市更新。
• 南京颐和路历史文化街区：通过全产业链式服务、平台化管理机制、定向招商等方式，实现文化商业高地的打造。
• 杭州西湖风景名胜区：在保护与开发中实现经济与文化的双赢，推动智慧旅游与城市更新融合。
• 成都一环路市井生活圈：以“公园城市”理念推动城市有机更新，注重产业导入与社区治理。
• 广州中华广场改造：通过业权统一、分步改造、业态调整等方式，实现老城区商业升级。
• 上海城市更新基金：全国规模最大的城市更新基金，提供多维度支持，推动城市更新项目实施。

城市更新未来展望

• 政策导向：国家及各大城市将继续出台精细化、系统化的城市更新政策，如上海“区域更新、整体推进”、北京“控增优存、盘活存量”、深圳“有机更新、控指标炒卖”、广州“政府主导、社会参与”、成都“留改建、公园城市”、杭州“以人为本、数字赋能”、西安“文化优先、精耕细作”。
• 发展趋势：城市更新将更加注重可持续性、文化传承、产业融合、绿色低碳、科技赋能等，推动城市高质量发展。
• 合作模式：政府、企业、居民等多元主体将协同参与城市更新，实现利益平衡与社会效益最大化。
• 运营模式：城市更新将从单一开发向长期运营转型，通过城市运营、产业投资、特许经营等方式实现收益平衡。

结语

本白皮书通过分析全国多个城市的更新案例与政策导向，系统梳理了中国城市更新的发展现状、实施难点、创新策略与未来趋势，为城市更新实践提供了理论支持与实操参考，推动中国城市更新向更加高质量、可持续的方向发展。