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2021第一季度楼市总结

核心内容概述

2021年第一季度，中国房地产市场在政策调控与市场表现之间呈现出一定的分化趋势。政府继续坚持“房住不炒”的定位，通过限购、限贷、限售等手段稳定市场预期，同时对二手房市场进行定向调控，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。新房市场在政策支持下保持活跃，但部分城市出现过热现象，而二手房市场则因政策调整呈现波动。租房市场则保持温和增长，但租金水平略有下降。

主要观点

政策背景

• 2021年两会政府工作报告提出，GDP增速目标为6%以上，新增就业目标为1100万人以上，城镇登记失业率控制在5.5%左右，CPI增速目标为3%左右。
• 房地产政策继续强调“房住不炒”，同时通过增加保障性住房供给、规范长租房市场、降低租赁税费等手段，缓解新市民和青年人的住房困难。

城市调控

• 部分热点城市（如上海、深圳、东莞、长沙）对离异家庭购房进行严格限制，以防止炒房行为。
• 国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22城实现“两集中”出让，以增强土地市场信息透明度，减少市场预期波动。
• 22城名单包括：一线城市（北京、上海、广州、深圳）和二线城市（南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡）。

新房市场表现

• 2021年1-2月，全国房地产开发投资增长38.3%，住宅投资增长41.9%。
• 房屋新开工面积增长64.3%，其中住宅新开工面积增长68.5%。
• 商品房销售面积增长1.05倍，其中住宅销售面积增长1.08倍，办公楼和商业营业用房销售面积分别增长56.4%和66.4%。
• 商品房销售额增长1.33倍，住宅销售额增长1.44倍。
• 商品房待售面积增加至52425万平方米，同比增加2575万平方米，其中住宅待售面积增加2314万平方米。

二手房市场趋势

• 二手房市场成为调控新方向，部分城市（如深圳、成都）出台成交参考价机制，作为银行放贷依据。
• 二手房增值税免征年限从2年调整为5年，以抑制投资需求。
• 2021年3月为二手房找房高峰，1-2月访问热度同比上涨明显。
• 上海、北京、重庆、成都、武汉等城市二手房找房热度居前，其中武汉涨幅最高。
• 二手房挂牌均价稳中有升，但部分城市如北京略有下降。

租房市场动态

• 一季度租赁房源新增供应量同比上涨4.6%，其中上海、深圳、杭州、南京、重庆等城市涨幅显著。
• 租房访问热度逐月上涨，重点19城平均租金同比下降1.4%。
• 一线城市租金下降，但部分城市如广州、深圳略有上涨。

关键信息

房地产贷款新规

• 2020年末，央行和银保监会发布房地产贷款集中度管理制度，设定房地产贷款和个人住房贷款的占比上限。
• 第一档中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
• 第二档中资中型银行房地产贷款和个人住房贷款占比上限分别为27.5%和20%。
• 第三档中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款和个人住房贷款占比上限分别为20%-25%和15%-20%。
• 第四档县域农合机构房地产贷款和个人住房贷款占比上限分别为15%-20%和10%-15%。

房价走势

• 2021年2月，70个大中城市新房和二手房价格均出现环比上涨，但涨幅在一线城市明显高于二三线城市。
• 一线城市新房成交均价超过5万元/平方米，二手房成交均价也在5.3-5.7万元/平方米之间。
• 二手房市场涨幅回落将成为大趋势，部分城市政策收紧以抑制房价过快上涨。

市场分化

• 不同城市楼市呈现冷热不均，如湖州、贵阳、合肥、扬州等城市新房存量同比减少30%以上，而清远、郑州、日照、杭州等城市新房存量同比增加70%以上。
• 一线城市政策趋于收紧，如上海、深圳对离婚购房和法拍房进行限制，而部分城市如天津通过定向放松政策刺激楼市。

未来展望

二手房市场调控

• 二手房市场将成为楼市调控的新方向，通过设定成交参考价、延长增值税免征年限等方式，抑制投资需求，稳定房价。

房贷政策影响

• 房地产贷款集中度管理政策将增加开发成本，抑制投资需求，有利于稳定房价。
• 银行更倾向于支持个人自住需求，对开发商贷款控制更严格。

房价涨幅回落

• 2021年上半年，房价涨幅回落将成为大趋势，部分城市房价过快上涨现象将被政策抑制。

报告说明

• 数据来源：58安居客房产研究院，基于市场公开信息、58同城及安居客网站监测数据。
• 报告时间范围：2021年1月至3月。
• 版权声明：报告内容受法律保护，未经许可不得复制、改编或引用。
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报告团队

• 分院院长：张波
• 资深分析师：陆骑麟、代金玲

联系方式

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• 地址：上海市浦东新区平家桥路100弄6号7幢18F-21F