中国房地产止跌回稳系列报告之二_供给中期缩量是本轮楼市寻底的核心驱动力_39页_3mb

中国房地产市场寻底分析报告总结

核心内容

2026年房地产市场出现超预期的“量价租三修”现象，标志着楼市寻底进入新的阶段。与2025年前的需求主导寻底不同，本轮寻底的核心驱动力为供给中期缩量。2025年10月全国二手房挂牌量见顶回落，标志着供给端进入中期下行周期，预计未来3年将继续下降，推动房价和租金修复。

主要观点

• 2025年前寻底失败：尽管2022-2025年住宅总需求有支撑，政策持续放松，但市场未能止跌，主要因供给端“保交付”延缓了挂牌量下降，导致供需失衡。
• 2026年超预期修复：在无宏观政策强刺激和居民购买力未明显改善的情况下，核心城市二手房成交量、房价和租金均出现显著修复，尤其是上海、苏州、北京和合肥等城市。
• 供给主导价格修复：房价和租金修复主要由供给缩量驱动，尤其二手房挂牌量下降与房价、租金上涨呈现负相关关系。
• 需求决定弹性：核心城市因需求端的多重弹性因素（如人口流入、政策放松、城市更新等）而率先企稳，推动房价和租金修复。
• 未来城市扩散趋势：核心一二线城市将陆续企稳，全国底部预计滞后2-3年，楼市政策仍有优化空间。

关键信息

供给端变化

• 竣工补跌逻辑：2021年拿地见顶后，累计降幅超77%，2025年保交付退坡后，竣工补跌势能集中释放，推动二手房挂牌量下降。
• 租售比走高：2026年全国租金回报率升至2.7%，超过公积金利率2.6%，房东资产重估逻辑启动，新增挂牌主动收缩。
• 挂牌量下降趋势：2025年10月以来，全国二手房挂牌量持续下降，其中核心一二线城市下降最显著。预计未来3年挂牌量仍将持续下行。

需求端弹性

• 上海需求弹性：人口持续流入、政策放松、城市更新、科技产业聚集、外资回流等因素推动上海房价和租金持续上涨。
• 其他核心城市：北京、苏州、深圳和合肥也因供给缩量和需求弹性，进入筑底阶段。8月京沪出台新政策，将进一步夯实底部。

价格修复机制

• 房价与租金修复：上海房价自2026年2月起连续6个月上涨，累计+4.3%；租金连续6个月上涨，累计+4.1%。
• 议价率下降：一线城市二手房成交议价率走低，上海从9.2%降至6.4%，表明供给缩量改善了市场供需关系。

投资分析意见

推荐标的

• 优质房企：建发国际、滨江集团、中国海外发展、中国金茂、绿城中国、招商蛇口、中海宏洋、建发股份、保利置业、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股。
• 二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家。
• 商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展。
• 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。

投资逻辑

• 供给中期缩量是本轮楼市寻底的核心驱动力，推动房价和租金修复。
• 需求端弹性决定市场反转的高度与扩散顺序，核心城市因需求多元而率先企稳。
• 日美经验显示，核心城市房价见底后板块资机会明确，龙头房企弹性十足。

有别于大众的认识

• 市场普遍认为房地产行业仍处于持续调整阶段，但本文认为供给端缩量已显著改善市场供需关系，房价和租金的修复具有可持续性。
• 居民资产负债表见顶、供给中期见顶回落，核心城市房价将领先于全国房价见底，龙头地产公司股价将明显优于全国表现。

图表与数据

• 图1-图24：展示了2022-2026年一二手房成交面积、挂牌量、租金回报率、议价率等数据，支持供给缩量主导价格修复的结论。
• 表1-表8：提供2026年前7月核心20城二手房成交数据、保交付时间轴、租金回报率、政策调整对比等信息，进一步验证供给主导和需求弹性。

风险提示

• 销售和融资资金趋紧。
• 收储和城改推进不及预期。

总结

2026年房地产市场超预期修复，核心驱动力为供给中期缩量。二手房挂牌量下降，推动房价和租金上涨，尤其上海、苏州、北京和合肥等城市表现突出。供给缩量与需求弹性共同作用，使核心城市率先企稳，全国底部预计滞后2-3年。投资建议关注优质房企、二手房中介、商业地产和物业管理，把握板块价值修复机会。