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中国房地产止跌回稳系列报告之一：核心城市先行，星火亦可燎原

核心内容

2026年年初以来，中国房地产市场进入第三次寻底阶段，在无宏观政策放松的背景下，二手房市场量价显著改善。尤其是上海和北京等核心城市，房价已连续3个月环比转正，表明市场正逐步企稳。此轮改善更加健康，预计持续时间更长，主要得益于宏观和中观层面的支撑。

主要观点

1. 二手房市场改善显著：2026年1-4月，核心20城二手房实时成交套数同比+12.8%，其中一线城市同比+13.6%，二线城市同比+12.4%。部分城市如无锡、合肥、东莞等表现尤为突出，同比增长显著高于核心20城平均水平。
2. 价格改善趋势明显：2026年4月，冰山40城二手房成交价环比转正，尽管改善幅度仍不如前两次寻底，但无政策推动下的价格修复更具持续性。
3. 核心城市先行：上海和北京等核心城市在房价和成交量上率先改善，与日美经验一致，核心城市房价止跌回稳领先于全国。
4. 性价比逻辑推动：租金回报率提升至2.7%，超过公积金利率2.6%，推动了二手房市场性价比逻辑的改善。
5. 龙头房企弹性十足：核心城市房价企稳将赋予龙头房企基本面和估值面的弹性，预计其股价将有显著提升。

关键信息

• 第三次寻底：2026年年初以来，房地产市场进入第三次寻底阶段，无宏观政策支持下二手房市场量价显著改善。
• 核心城市表现：上海和北京二手房成交和挂牌价改善最为显著，且房价企稳回升。
• 成交量与价格关系：成交量改善是房价企稳的必要条件，但非充分条件。当前楼市改善更健康，有望持续。
• 日美经验借鉴：核心城市房价止跌回稳有先后，核心城市房价企稳将带动龙头房企股价反弹。

投资分析意见

我们维持房地产及物业管理“看好”评级，推荐以下企业：

• 优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、中海外发展、建发股份、中海宏洋、保利发展

• 关注企业：保利置业、城投控股

• 商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金

• 关注企业：新城发展、大悦城

• 二手房中介：贝壳-W

• 关注企业：我爱我家

• 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余

风险提示

• 销售和融资资金趋紧
• 收储和城改推进不及预期

有别于大众的认识

市场普遍认为房地产仍处于持续调整阶段，但我们的分析显示，居民资产负债表已见顶，核心城市房价将领先于全国房价企稳，而龙头房企股价将显著受益于核心城市房价的改善，实现超额收益。

数据支持

• 成交量：2026年1-4月核心20城二手房实时成交套数合计75.0万套，同比+12.8%
• 价格改善：2026年4月冰山40城二手房成交价环比转正，从-1.94%改善至+0.02%
• 议价率下降：一线城市议价率下降幅度为0.3-1.9pct，进一步推动房价修复
• 挂牌价改善：冰山50城二手房挂牌价周环比降幅从-0.41%收窄至-0.03%，一线城市挂牌价已进入止跌企稳阶段

总结

中国房地产市场正逐步进入底部区域，核心城市如上海和北京在无宏观政策支持下率先实现量价改善。房价企稳的信号已显现，而龙头房企将受益于核心城市房价的改善，实现基本面和估值的双重提升。当前板块配置价值显著，我们维持“看好”评级，建议关注优质房企和商业地产等板块。