> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 天风·固收 | 楼市止跌回稳？总结 ## 核心内容 本文围绕2026年房地产市场是否已进入“止跌回稳”阶段展开分析，重点从市场成交、供给变化、估值回归和政策定调四个维度评估当前市场趋势，并展望未来市场走势。 ## 主要观点 - **市场成交**：一线城市迎来“小阳春”，二手房成交持续放量，尤其是上海受“沪七条”政策提振，3月二手房成交面积创近5年新高，成交套数突破3.1万套。全国冰山指数环比跌幅收窄，反映房价下行压力有所缓解。 - **供给变化**：商品房待售面积在3月首次同比下降，库存逐步消化，叠加新房供给收缩，释放出行业库存改善的信号，为市场提供支撑。 - **估值回归**：租金回报率在2026年4月升至2.4%，接近公积金贷款利率，高于30年国债收益率，逐渐回归合理水平，但租金价格尚未企稳，仍需进一步观察。 - **政策定调**：政府工作报告从“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，政策方向更加注重市场稳定。4月28日政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，将城市更新列为稳定市场的重要手段。 ## 关键信息 ### 市场表现 - 2026年1-4月，房地产市场出现边际改善，包括成交、房价、租金回报率等指标。 - 二手房市场率先回暖，一线城市表现突出，尤其是上海。 ### 库存与供给 - 3月全国商品房待售面积同比下降，库存压力缓解，表明市场可能从被动累库存转向主动去库存。 - 新房供给持续收缩，进一步推动库存改善。 ### 租金与估值 - 4月百城租金回报率升至2.4%，接近合理水平，但租金价格仍处于下跌趋势，尚未企稳。 - 租金回报率的回升更多是由于房价下跌带来的被动抬升，而非租金主动上涨。 ### 政策变化 - 政策方向从“止跌回稳”转向“稳定市场”，强调风险防范与城市更新。 - 多项政策落地，如收储、改善置换链条打通，为市场提供支撑。 ### 市场展望 - “小阳春”之后的市场表现将决定是否真正止跌回稳。 - 关键变量包括：二手房挂牌量走势、租金价格变化、库存消化情况、政策效果及居民收入改善。 ## 风险提示 - 政策不确定性 - 基本面变化超预期 - 海外地缘政治风险 ## 评级说明 - **股票投资评级**：基于未来6个月预期股价与基准指数的相对收益，分为买入、增持、持有、卖出。 - **行业投资评级**：基于未来6个月预期行业指数与基准指数的相对涨幅，分为强于大市、中性、弱于大市。 ## 免责声明 - 本报告仅供参考，不构成投资建议。 - 投资者应独立判断，自行承担风险。 - 本平台内容仅限专业投资者使用，非专业投资者请勿依赖。 ## 联系方式 | 职务 | 姓名 | 电话 | 邮箱 | |----------|--------|--------------|------------------| | 全国销售 | 朱量 | 15021020969 | zhuliang@tfzq.com | | 全国销售 | 李靓一 | 13910172084 | liliangyi@tfzq.com | | 全国销售 | 张竹筠 | 18602642351 | zhangzhuyun@tfzq.com | | 全国销售 | 邹烨 | 15101156610 | zouye@tfzq.com | | 全国销售 | 金羽豪 | 13811335970 | jinyuhao@tfzq.com | | 全国销售 | 陆聪 | 18813021537 | lucong@tfzq.com | | 全国销售 | 阎小丝 | 18610828797 | yanxiaosi@tfzq.com | | 北京销售 | 王楠茜 | 13860473487 | wangnanqian@tfzq.com | | 北京销售 | 赵明宇 | 13201415528 | zhaomingyu@tfzq.com | ```