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天风·固收 | 楼市止跌回稳？总结

核心内容

本文围绕2026年房地产市场是否已进入“止跌回稳”阶段展开分析，重点从市场成交、供给变化、估值回归和政策定调四个维度评估当前市场趋势，并展望未来市场走势。

主要观点

• 市场成交：一线城市迎来“小阳春”，二手房成交持续放量，尤其是上海受“沪七条”政策提振，3月二手房成交面积创近5年新高，成交套数突破3.1万套。全国冰山指数环比跌幅收窄，反映房价下行压力有所缓解。
• 供给变化：商品房待售面积在3月首次同比下降，库存逐步消化，叠加新房供给收缩，释放出行业库存改善的信号，为市场提供支撑。
• 估值回归：租金回报率在2026年4月升至2.4%，接近公积金贷款利率，高于30年国债收益率，逐渐回归合理水平，但租金价格尚未企稳，仍需进一步观察。
• 政策定调：政府工作报告从“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，政策方向更加注重市场稳定。4月28日政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，将城市更新列为稳定市场的重要手段。

关键信息

市场表现

• 2026年1-4月，房地产市场出现边际改善，包括成交、房价、租金回报率等指标。
• 二手房市场率先回暖，一线城市表现突出，尤其是上海。

库存与供给

• 3月全国商品房待售面积同比下降，库存压力缓解，表明市场可能从被动累库存转向主动去库存。
• 新房供给持续收缩，进一步推动库存改善。

租金与估值

• 4月百城租金回报率升至2.4%，接近合理水平，但租金价格仍处于下跌趋势，尚未企稳。
• 租金回报率的回升更多是由于房价下跌带来的被动抬升，而非租金主动上涨。

政策变化

• 政策方向从“止跌回稳”转向“稳定市场”，强调风险防范与城市更新。
• 多项政策落地，如收储、改善置换链条打通，为市场提供支撑。

市场展望

• “小阳春”之后的市场表现将决定是否真正止跌回稳。
• 关键变量包括：二手房挂牌量走势、租金价格变化、库存消化情况、政策效果及居民收入改善。

风险提示

• 政策不确定性
• 基本面变化超预期
• 海外地缘政治风险

评级说明

• 股票投资评级：基于未来6个月预期股价与基准指数的相对收益，分为买入、增持、持有、卖出。
• 行业投资评级：基于未来6个月预期行业指数与基准指数的相对涨幅，分为强于大市、中性、弱于大市。

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