20260129-国金证券-地产专题分析报告_楼市止跌回稳的前奏_17页_1mb

报告摘要

2026年开年以来，中国房地产市场在“量”和“价”两个方面出现了积极变化，标志着楼市可能进入止跌回稳阶段。重点城市二手房成交持续放量，房价跌幅明显收窄，这些变化不仅反映了短期因素的推动，也体现了长期因素对市场底部的支撑。

短期因素推动市场改善：
- 二手房成交放量主要由新房和二手房需求的“跷跷板”效应驱动。
- 房价跌幅收窄受季节性因素影响，部分卖家选择观望，等待“金三银四”行情。
- 与以往几轮市场回暖相比，当前市场改善更多由市场自发力量推动，而非政策刺激。
长期因素支撑市场底部：
- 多数城市的房地产市场已接近估值底部，房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等指标均显示市场具备止跌回稳的基础。
- 住宅总需求在核心城市基本企稳，尤其是一线城市和部分二线城市，如大连、南宁、扬州等。
- 房价收入比已回归合理区间，多数城市低于2006年水平，表明市场泡沫已较充分去化。
市场分化趋势显现：
- 未来房地产市场将呈现分化走势，不同城市和不同类型房产的复苏节奏不一。
- 高能级城市的租金回报率仍低于低能级城市，部分中高租息住房已出现挂牌价回升。

二手房市场表现：
- 截至1月25日，22城二手房成交面积同比降幅收窄至-13.0%，环比正增长。
- 全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5%。
- 上海二手房成交突破1.8万套，预计1月成交套数达2.2万套。
房价走势：
- 1月全国二手住宅挂牌价环比降幅收窄至-0.7%，较2025年底有所改善。
- 一线城市高租息住房挂牌价已出现上涨，北京和上海中高租息住房挂牌价回升。
租金与房价收入比：
- 2025年12月百城租金回报率回升至2.39%，接近公积金贷款利率。
- 北京、上海、广州、深圳等城市房价收入比已回归国际合理区间。
未来展望：
- 2026年“金三银四”是检验市场止跌回稳节奏的关键窗口。
- 乐观情形下，租金止跌、二手房挂牌量稳定，市场有望保持量价稳定，完成筑底。
- 保守情形下，租金继续下跌、二手房挂牌量回升，市场可能开启新一轮调整周期。
风险提示：
- 宏观经济改善程度不及预期，可能影响居民购房意愿和租金价格。
- 地产企稳节奏慢于预期，居民收入和就业预期未明显改善。
- 新房供给瓶颈加剧，可能拖累成交量。