20180821-中国银河-房地产行业周报_成交筑底回稳_楼市_金九_可期_27页_2mb

报告摘要

新房市场：
- 35城新房成交量同比下跌2.6%，环比上涨1.3%。
- 成交量周均低于2018年周均水平，但环比涨幅和成交数量有所回升，呈现探底回稳趋势。
- 一线城市成交量同比下跌28.7%，二线城市下跌20.7%，三线城市上涨29.2%。
- “金九”反弹可期，预计三线城市购房需求仍有释放空间。
二手房市场：
- 15城二手房成交量同比上涨6.2%，环比上涨0.4%。
- 二手房成交高位维持，但中原报价指数继续回落，且低于50%，表明房价松动预期。
- 北京、深圳二手房成交量同比大幅上涨78.7%，二线城市成交量下跌，三线城市上涨。
- 一线和三线城市需求旺盛，支撑二手房成交，二线城市受调控影响成交疲软，但有回升空间。
土地市场：
- 100大中城市住宅类用地供应91宗，合计建面1179万平米，一线城市供应减少，二三线城市供应稳中有升。
- 住宅类土地成交71宗，合计建面848万平米，一线城市成交缩量，二三线城市成交增长。
- 一线城市土地供求持续缩水，二三线城市供地稳中有升，成交缩量继续。

房企经营业绩：
- 已披露中期业绩的56家房企中，约57%业绩遇喜，近六成净利润正增长，半数以上净利有望翻倍。
- 大型房企保持稳健，如万科、保利、中交地产等；中小房企则呈现突飞猛进趋势。
- 房企三强对比：
  - 碧桂园：稳坐销冠，销售规模和权益销售规模均领跑行业。
  - 万科A：A股头牌房企，业绩稳中有增，长租公寓业务“泊寓”发展迅速。
  - 恒大：净利预增翻倍，龙头实力显著，与公司产品质量、成本控制等因素相关。

A股房地产板块：
- TTM市盈率为9.7X，市净率为1.4X，较历史均值折价60.86%和49.99%，估值处于历史低位。
- 预计未来有较大估值修复空间。
国际比较：
- 美股：房地产板块市盈率30.6X，高于A股和港股，主要由于REITS和房地产基金占比高。
- 港股：房地产板块市盈率6.5X，低于A股，但高于美股，原因包括内地资本管制和投资者结构差异。

行业趋势：
- 房企收入端增速放缓，净利增速依赖利润率回升，随着结算周期推进，毛利率可能提升。
- 土地购置价格上涨，行业利润空间面临中长期下行压力，未来结算利润率将触顶回落。
- 行业持续分化，一二线房企销售和投资力度高于三线房企，行业集中度提升。
投资主线：
1. 低估值的一线龙头房企：如万科A、保利地产、招商蛇口。
2. 高成长潜力的优质房企：如新城控股、阳光城、蓝光发展。
3. 资源优势明显的房企：如华侨城A。

投资组合	公司代码	公司名称	推荐理由	周涨跌幅	累计涨跌幅	相对收益率	持仓比例	累计收益率
稳健型	000002	万科A	低估龙头，受益市占率提升，布局重点城市	-2.11%	-26.95%	-1.18%	33.33%	-23.85%
稳健型	601155	新城控股	二线低估白马，规模快速扩张	-10.04%	-20.11%	5.66%	33.33%	-23.85%
稳健型	600048	保利地产	低估龙头，受益市占率提升，布局重点城市，央企平台资源优势	-6.41%	-20.30%	5.46%	33.33%	-23.85%
进攻型	001979	招商蛇口	低估龙头，央企平台，资源优势	-3.65%	-12.60%	13.17%	33.33%	-20.00%
进攻型	600340	华夏幸福	低估三四线龙头，产业园区模式，有望受益雄安概念	-5.15%	-24.98%	0.78%	33.33%	-20.00%
进攻型	002146	荣盛发展	深耕京津冀，享受一体化发展红利	2.89%	-13.46%	12.30%	33.33%	-20.00%