> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业2026年春季投资策略总结 ## 核心内容 2026年房地产行业投资策略报告指出，**核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足**，整体维持“看好”评级。报告通过日美房地产市场经验，结合中国香港及中国内地的实际情况，分析房地产市场可能的复苏路径。 --- ## 主要观点 ### 1. 日美经验复盘 - **房价止跌顺序**：核心城市房价止跌明显早于全国房价。例如，日本东京房价领先全国约5年，美国旧金山等6个城市领先全国约3年。 - **股价与房价的传导路径**：龙头公司股价底领先核心城市房价底，核心城市房价底又领先全国房价底。例如，日本三井不动产和三菱房地产股价启动领先东京房价9个月，美国霍顿和莱纳股价启动领先旧金山房价3-4个月。 - **核心城市止跌原因**：人口流入是核心城市房价止跌的主要驱动力，推动居民资产负债表改善。 - **龙头房企表现**：危机后，日美龙头房企市占率大幅提升，营收和利润显著增长，ROE改善，估值提升。 ### 2. 中国香港市场复苏 - **房价见底**：中国香港中原城市领先指数在2025年5月见底，房价较低点上涨11%。 - **股价表现**：新鸿基地产股价低点出现在2024年6月，之后波动回升，26年2月底较低点上涨133%，领先房价11个月。 - **推动因素**：多重利好因素，包括人口流入、股市上涨、利率下降，推动中国香港房价止跌回升。 ### 3. 中国内地市场分析 - **居民资产负债表**：2021-2024年居民资产负债率快速提升，但2025年开始趋于平缓，预计2025年末居民资产负债率见顶。 - **核心城市率先止跌**：上海等核心城市具备人口流入、租金稳定、利率下降等条件，预计房价将领先全国见底。 - **政策支持**：中央要求“着力稳定房地产市场”，政策端积极发力，预计后续供需两端政策将更进一步。 --- ## 关键信息 ### 房地产市场复苏路径 - **核心城市先行**：房价止跌回稳有先后，核心城市率先复苏。 - **龙头房企弹性大**：股价表现领先于核心城市房价，受益于行业格局优化红利。 ### 房企策略 - **日本经验**：房企积极转型，轻资产化，推动持有型物业收入增长。 - **美国经验**：通过收购兼并加速集中度提升，增强市场竞争力。 ### 政策与市场环境 - **中国内地政策**：限购放松、公积金贷款额度提升、房产税优化等措施推动市场复苏。 - **上海积极因素**：人口稳定、社零增速改善、人才政策放宽等，预期房价率先止跌。 --- ## 投资建议 ### 推荐优质房企 - **建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展、招商蛇口、越秀地产** - **关注**：建发股份、城投控股 ### 商业地产 - **新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设** - **关注**：新城发展、大悦城 ### 二手房中介 - **贝壳-W** - **关注**：我爱我家 ### 物业管理 - **华润万象、绿城服务、招商积余** --- ## 风险提示 - **销售和融资资金趋紧** - **收储和城改推进不及预期** --- ## 结论 房地产行业在核心城市引领下逐步止跌回稳，龙头房企率先受益，具有较强的弹性。居民资产负债表见顶在望，上海等核心城市积极因素逐渐显现，叠加政策支持，行业基本面底部临近。当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，具备投资吸引力。