房地产行业深度：他山之石从美日REITs市场看CREITs增量资金来自何处_19页_1mb

他山之石:从美日REITs市场看 C-REITs增量资金来自何处

核心观点

美日成熟REITs市场的发展依赖于持续的政策供给，为市场引入了多种增量资金来源，包括公共部门养老金、境外资金、共同基金、ETF及个人投资者。中国基础设施公募REITs市场在两年的发展中已逐步走向成熟，未来有望吸引FOF基金、境外资金、社保基金、ETF及个人投资者的深度参与，从而提升市场流动性与活跃度，缓解投资者结构单一的问题。

摘要

美国REITs市场

• 共同基金及ETF持有美国REITs市值的约50%，是最大的投资者类别。
• 公共部门养老金占比约21%，金融机构（如保险、信托）占比约28%。
• 《1993年综合预算调节法》允许养老金穿透持有REITs，提升了其投资意愿。
• 《REIT改善法案》（2004年）消除了境外投资人的税务歧视，为境外资金入场铺平道路。
• 截至2023年8月，美国REITs市值约为1.3万亿美元。

日本REITs市场

• 信托银行为最大的投资者，个人投资者占比超过20%。
• 日本央行自2010年起多次购买REITs份额，累计购买金额超6800亿日元，占市场总市值约4%。
• ETF市场发展迅速，截至2022年底，日本市场已有22只REITs主题ETF产品，总规模约2万亿日元，占市场总市值约13%。
• FOF基金自2003年起可投资REITs，2008年首支REITs主题ETF上市，标志着市场进一步发展。

海外REITs市场：制度供给推动增量资金注入

美国市场

• 投资者结构：直接持有REITs的投资者占比约21%，金融机构占比约28%，共同基金及ETF合计占比约50%。
• 政策推动：
  • 1993年《综合预算调节法》引入公共部门养老金。
  • 2004年《REIT改善法案》引入境外投资人。
• 市场表现：1993年REITs市值翻倍，从159亿美元增至322亿美元。
• 养老金投资：主要投资于多租户租赁住房、工业及办公REITs，总投资金额达145亿美元、138亿美元及128亿美元。
• ETF发展：2008年首支REITs ETF上市，截至2023年7月，已有21只REITs主题ETF产品。

日本市场

• 投资者结构：信托银行占比最高，个人投资者占比超20%。
• 政策推动：
  • 2003年允许FOF基金投资REITs。
  • 2008年首支REITs ETF发行。
  • 2010年起日本央行开启REITs份额购买计划，累计购买金额超6800亿日元。
• 央行购买：2010年设立专项基金，2013年起改为年度常规购买，2021年取消900亿日元年度上限，提高购买灵活性。
• ETF发展：2008年后ETF发行逐步加速，2013年起进入高速发行阶段，截至2022年共发行16只产品。

中国REITs市场：机构投资者占主导，增量资金待释放

投资者结构

• 原始权益人：持有份额占比最高，约40.8%。
• 机构投资者：以保险资金和券商自营为主导，分别占比约14.5%及15.9%。
• 个人投资者：占比约7%，远低于美国和日本市场。
• FOF基金：13家基金公司旗下共113只FOF基金将REITs纳入投资范围，基金净资产合计约682亿元，占FOF市场总规模的38%。
• ETF发展：中证REITs（收盘）指数发布，但ETF发行仍需等待市场扩容及业态丰富。

增量资金来源

1. 境外资金：

   • 中国证监会提出推动REITs与香港互联互通，吸引国际资金。
   • 深交所支持QFII及RQFII投资境内REITs，总额度合计约1.5万亿元。

2. 养老金及社保基金：

   • REITs适合长期配置，满足社保基金、养老基金等的收益需求。
   • 监管部门积极鼓励“长线资金”入场，全国社保基金资产总额超3万亿元。

3. 个人投资者：

   • 当前占比约7%，远低于美国及日本市场。
   • 随着市场发展及认知提升，个人投资者参与度有望提高。

4. ETF：

   • 中证REITs（收盘）指数已发布，但ETF发行仍需市场扩容支持。

风险分析

1. 审批及发行不及预期：受项目质量、监管审核及市场环境影响，审批进度可能放缓。
2. 海外市场经验匹配度低：美日市场与中国REITs市场存在结构性差异，需谨慎借鉴。
3. 政策出台不及预期：REITs立法、税收及信息披露制度尚待完善，政策延迟可能影响市场发展。

市场展望

中国基础设施公募REITs市场在制度完善和政策支持下，未来有望吸引FOF基金、境外资金、养老金及个人投资者的广泛参与，从而提升市场流动性与活跃度，优化投资者结构，推动市场长期健康发展。