20210106-东北证券-物业管理_房地产行业_政策助推市场化定价_增值服务延续利好_7页_1004kb

物业管理行业政策分析与投资建议总结

核心内容

2021年1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称《通知》），旨在推进物业服务业发展、推动物业服务向高品质和多样化升级。该文件从六个方面提出指导意见，对行业具有里程碑意义，尤其利好具备一定规模的品牌物业企业。

主要观点

1. 业主委员会渗透率提升，推动市场化定价

• 政策导向：鼓励街道介入指导物业管理，推动业主委员会成立，提高业主参与度。
• 行业痛点：当前业委会渗透率低，导致物业公司更换难、提价难，成本高企侵蚀基础服务利润。
• 政策影响：通过街道组织提升业委会成立比例，为物企招投标和市场化定价奠定基础。
• 附加措施：业委会将协助催交物业费，恶意拖欠行为或将纳入征信系统，提升物管公司收缴率和坪效。

2. 物业费趋于市场化，品牌物业受益

• 价格机制：物业服务价格以市场竞争形成为主，根据服务标准动态调整。
• 政策支持：政府指导价项目需建立公开动态调整机制，放宽物管公司提价空间。
• 行业影响：利好服务品质高、口碑好的头部物企，推动行业长期健康发展。
• 发展方向：鼓励物企兼并重组，提升规模化、品牌化经营，促进行业集中度提升。

3. 社区增值服务发展，养老等领域获政策支持

• 业务拓展：鼓励物企向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。
• 政策优惠：开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请优惠扶持政策。
• 行业现状：社区增值服务尚处于起步阶段，盈利模式尚未成熟，但存在较大探索空间。
• 业务布局：部分头部物企已在养老、房屋经纪、社区购物、家政服务等领域有所布局。

关键信息

政策背景

• 《通知》是对近年来多个相关文件的系统性梳理和深化，包括：
  • 2020年12月15日：住建部等六部门发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》
  • 2020年11月24日：住建部等六部委发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》
  • 2020年10月24日：发改委等十四部委发布《近期扩内需促消费的工作方案》
  • 2020年7月20日：国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》

投资建议

• 推荐企业：碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
• 投资逻辑：具备品牌口碑优势、增值服务科技业务发展较好的优质物企将受益。
• 风险提示：
  • 政策执行时间及内容的不确定性
  • 房地产销售持续下行
  • 市场竞争加剧
  • 外拓不及预期
  • 增值服务变现不及预期

重点公司财务数据

结论

《通知》标志着物业行业进入高质量发展新阶段，政策导向清晰，鼓励市场化定价、社区增值服务及品牌化经营。对具备较强品牌力和科技支撑的物企，将带来长期发展机会，建议关注相关优质企业。