2022亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告_62页_11mb

报告摘要

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告总结

1. 亚洲REITs市场概览

截至2022年末，亚洲活跃REITs数量为220支，总市值2638亿美元，同比下降13%。日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占90%。分派收益率排名前三的为中国香港（79%）、新加坡（77%）、日本（42%）；杠杆率排名前三的为日本（45%）、新加坡（37%）、中国香港（28%）。
受美国加息影响，亚洲REITs股价普遍下跌，中国香港、新加坡市场综合收益率分别下降337%和77%。工业/物流及数据中心等“新经济”资产成为REITs收购的热门标的。

2. 中国基础设施公募REITs市场

截至2023年5月，中国基础设施公募REITs共27单，总规模908亿人民币。底层资产覆盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源等类别。

保障性租赁住房REITs的特点

首批保租房REITs（如北京保障房、深圳人才安居等）成功发行，合计募集金额115亿人民币以上。保租房REITs底层资产估值溢价比例较高，注册制框架下的首年分派率集中在4%-7%，租金折扣率较高，但运营表现稳定。

ESG信息披露进展

国内ESG信息披露仍以自愿披露为主，头部基金管理人如华夏基金、建信基金已签署联合国责任投资原则（PRI）。保障性租赁住房REITs投资者结构多样化，原始权益人占比约30%，为市场注入权益属性。

3. 保障性租赁住房公募REITs研究

政策支持：国家发改委等多部委出台政策，鼓励利用新增租赁住房用地、集体经营性建设用地等方式建设保租房，新增保障性租赁住房计划量与人口净流入呈正比。
落地成果：首批4单保租房REITs覆盖全国多座核心城市，主要投资方为国有企业、公共资源机构和民营头部企业。REITs发行实现资本端衔接，推动保租房企业“投融管退”闭环。
资产特点：资产估值载体涵盖大型商务社区与小型集中式公寓，平均出租率达95%以上，经营活动现金流表现优越，资本化率约45%-53%。

4. 消费基础设施REITs案例分析：凯德中国信托（CLCT）

市场规模：CLCT为新加坡知名REITs，2006年上市，资产组合覆盖中国高端零售物业及工业物流。
经营模式：灵活投资策略，通过整租与多元租户组合调整收益结构。高流动性资产策略使NPI收益年化增长率保持10%-15%，通过“重资产开发+轻资产运营”模式优化客户体验。
未来方向：扩大商办综合体和新基建（产业园、物流）配置，提出“商办综合体占比40%”的五年发展战略，提升资产组合抗周期能力。