亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告-房地产业协会_戴德梁行-2021-76页_3mb

报告摘要

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告总结

核心内容概述

本报告由中国房地产业协会与戴德梁行联合发布，聚焦2020年亚洲REITs市场的发展情况，重点分析新加坡、中国香港在内地物业的投资情况，以及国内不动产资产证券化市场和海外基础设施REITs市场表现，并以新加坡丰树物流信托为例，探讨其成功经验。

主要观点

亚洲REITs市场概况：截至2020年12月31日，亚洲市场共有185支REITs，总市值达2,814亿美元，同比下降约5%。日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比近九成，成为亚洲REITs市场的主要组成部分。
市场表现：受新冠疫情影响，全球REITs市场普遍承压。新加坡REITs综合收益率为-2.7%，优于中国香港（-13.0%）和日本（-13.1%）。新加坡分派收益率最高（6.4%），日本最低（4.8%）。
杠杆率与分派收益率：日本REITs杠杆率最高（44%），新加坡次之（37%），中国香港最低（28%）。新加坡REITs分派收益率高于日本和中国香港，且与10年期政府债券的利差比去年同期有所提升。
物业类型表现：工业/物流型REITs在疫情期间表现出更强的抗风险能力，综合收益率为21.7%。数据中心REITs表现尤为突出，吉宝数据中心房地产投资信托录得38.4%的综合收益率，成为新加坡市场表现最好的REITs之一。
市场整合与多元化：新加坡和中国香港的REITs市场持续整合，推动交易流动性提升。同时，REITs在地域和资产类别上积极多元化，如领展、丰树、凯德商用中国信托等均扩大了投资范围。
REITs持有内地物业情况：截至2020年底，新加坡和中国香港共有16支REITs持有内地物业，共涉及112处不动产项目。新加坡REITs主要投资于零售和工业物流业态，中国香港则以办公、零售、酒店为主。
新加坡丰树物流信托案例：丰树物流信托是新加坡首个以亚洲为重点的物流REITs，截至2021年3月31日，市值约82.7亿新元，较IPO增长超20倍。其物业分布广泛，主要集中在一线及二线城市，资产组合涵盖工业物流及产业园区，显示出强大的抗风险能力和市场吸引力。

关键信息

REITs市场趋势：亚洲REITs市场虽在2020年出现市值下滑，但整体仍保持增长态势，尤其在工业/物流、数据中心等基础设施领域表现突出。
监管政策调整：新加坡和中国香港在2020年均提升了REITs的杠杆率上限，并调整了派息政策，以增强市场韧性。
资产证券化发展：2020年中国国内不动产资产证券化市场继续增长，共发行90单，发行规模达1,798.6亿元，其中CMBS发行61单，规模1,229.8亿元。
REITs投资策略：REITs投资策略呈现多元化趋势，如领展、丰树、凯德商用中国信托等均涉足不同业态，包括零售、办公、物流、数据中心等，以分散风险并提高收益。
市场风险与应对措施：疫情期间，REITs面临运营、财务和地区风险。REITs管理人采取租金补贴、物业升级等措施应对挑战，同时监管机构推出多项政策支持市场稳定。
市净率表现：新加坡和中国香港REITs整体呈现折价状态，日本REITs则略有溢价。其中，新加坡数据中心REITs市净率最高，而日本酒店REITs市净率最低。

总结

本报告展示了2020年亚洲REITs市场的整体情况，重点分析了新加坡、中国香港在内地物业的投资情况，以及国内不动产资产证券化和海外基础设施REITs的发展。同时，通过新加坡丰树物流信托的案例，为未来中国物流仓储REITs的发展提供了借鉴。整体来看，REITs市场在疫情中展现出一定的韧性，尤其是在工业/物流和数据中心领域，而监管政策的调整为市场提供了更多支持，有助于REITs市场的长期发展。

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