2023-07-04-戴德梁行-2022亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告_62页_11mb

亚洲房地产投资信托基金研究报告总结

第一章：亚洲REITs市场概览

• 市场概况：截至2022年12月31日，亚洲活跃REITs共220支，总市值2638亿美元，较2021年下降13%。日本、新加坡、中国香港占比近九成。
• 财务表现：中国香港分派收益率最高（7.9%），新加坡次之（7.7%），日本最低（4.2%）；杠杆率方面，日本最高，新加坡和中国香港次之。
• 市场波动：2022年受美联储加息影响，亚洲REITs市场整体下跌，日本、中国香港和新加坡综合收益率分别为-4.8%、-11.9%和-23.7%。
• 内地资产持仓：截至2022年12月17日，新加坡和中国香港共有11支REITs持有内地资产，共持有137处物业。收购主要集中在仓储物流和数据中心等“新经济”领域。

第二章：中国基础设施公募REITs市场概况

• 市场发展：截至2023年5月31日，中国基础设施公募REITs共27支，总发行规模908亿元。2022年新增8支，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源等领域。
• 发行特点：保障性租赁住房成为新亮点，首批4单成功发行，总市值558亿元。首年分派率平均为3.8%，部分项目因保障属性高而需综合考量。
• 政策支持：2023年发改委和证监会持续推动REITs常态化发行，扩大试点范围至消费基础设施，鼓励“轻重资产结合”运营模式。

第三章：REITs ESG市场实践

• 国际实践：新加坡、日本、香港证券交易所推动自愿或半强制性ESG信息披露，涵盖环境、社会及管治支柱。
• 中国进展：国内ESG信息披露仍以自愿为主，但部分基金公司和资产管理机构已率先行动，参考国际标准（如GRI、TCFD）进行披露。
• 案例分析：建信中关村REIT通过详细分析关键绩效指标（KPI），展示了在生态环境、社会责任和公司治理领域的具体实践，提升资产透明度和投资者信任。

第四章：保障性租赁住房公募REITs研究

• 政策支持：国家发改委明确保障性租赁住房纳入REITs试点范围，税收减免和金融支持政策配套完善。
• 市场前景：“十四五”期间全国计划新增保障性租赁住房4000万套，一二线城市人口净流入强，需求旺盛。
• 项目特征：首批保租房REITs底层资产租金折价明显，出租率稳定，2022年EBITDA达成率超过95%，抗风险能力强，未来有扩募潜力。

第五章：凯德中国信托案例分析

• 资产组合：CLCT 专注于零售和商业物业，从单一业态扩展为多元化组合，零售、办公、物流等资产占比动态调整。
• 经营策略：采取“出售整租+改造提升”模式，通过优化业态组合、租金调整和资产改造除释放收益潜力，2022年出租率达97%。
• 未来展望：计划拓展至商办综合体和新经济资产，推动资产组合多元化，提升抗风险能力和长期收益。

第六章：总结与展望

• ESG整合：ASG信息披露逐步规范化，未来需完善信息披露准则，推动行业生态体系建设。
• 消费型REITs：借鉴海外经验，中国消费型基础设施REITs将在多元化资产类别、专业运营管理及政策支持下加速发展。
• 保障性租赁住房REITs：政策持续支持，但需解决划拨用地合规性和分派率要求，长期有助于盘活存量资产，支持新市民住房需求。

戴德梁行建议关注政策红利、ESG信息披露和消费类资产运营能力，以推动亚洲REITs市场长期可持续发展。